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区分所有法 第三章 罰則 第七十一条、第七十二条

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第三章 罰則


第七十一条 次の各号のいずれかに該当する場合には、その行為をした管理者、理事、規約を保管する者、議長又は清算人は、二十万円以下の過料に処する。

 

区分所有建物又は団地の管理の適正を図るために、その管理上重要な地位にある管理者、理事、規約などの保管者、議長又は清算人がその重要な義務に違反した場合、制裁として20万円以下の過料に処せられる。


一 第三十三条第一項本文(第四十二条第五項及び第四十五条第四項(これらの規定を第六十六条において準用する場合を含む。)並びに第六十六条において準用する場合を含む。以下この号において同じ。)又は第四十七条第十二項(第六十六条において準用する場合を含む。)において読み替えて適用される第三十三条第一項本文の規定に違反して、規約、議事録又は第四十五条第四項(第六十六条において準用する場合を含む。)の書面若しくは電磁的記録の保管をしなかつたとき

 

(規約の保管及び閲覧)
第三十三条 規約は、管理者が保管しなければならない。ただし、管理者がないときは、建物を使用している区分所有者又はその代理人で規約又は集会の決議で定めるものが保管しなければならない。

規約、集会の議事録又は書面決議の書面若しくは電磁的記録の保管義務違反

 

二 第三十三条第二項(第四十二条第五項及び第四十五条第四項(これらの規定を第六十六条において準用する場合を含む。)並びに第六十六条において準用する場合を含む。)の規定に違反して、正当な理由がないのに、前号に規定する書類又は電磁的記録に記録された情報の内容を法務省令で定める方法により表示したものの閲覧を拒んだとき

 

規約の保管及び閲覧)
第三十三条 
2 前項の規定により規約を保管する者は、利害関係人の請求があつたときは、正当な理由がある場合を除いて、規約の閲覧(規約が電磁的記録で作成されているときは、当該電磁的記録に記録された情報の内容を法務省令で定める方法により表示したものの当該規約の保管場所における閲覧)を拒んではならない。

規約、集会の議事録又は書面決議の書面若しくは電磁的記録に記録された情報の内容の閲覧拒否


三 第四十二条第一項から第四項まで(これらの規定を第六十六条において準用する場合を含む。)の規定に違反して、議事録を作成せず、又は議事録に記載し、若しくは記録すべき事項を記載せず、若しくは記録せず、若しくは虚偽の記載若しくは記録をしたとき。

 

(議事録)
第四十二条 集会の議事については、議長は、書面又は電磁的記録により、議事録を作成しなければならない。
2 議事録には、議事の経過の要領及びその結果を記載し、又は記録しなければならない。
3 前項の場合において、議事録が書面で作成されているときは、議長及び集会に出席した区分所有者の二人がこれに署名押印しなければならない。
4 第二項の場合において、議事録が電磁的記録で作成されているときは、当該電磁的記録に記録された情報については、議長及び集会に出席した区分所有者の二人が行う法務省令で定める署名押印に代わる措置を執らなければならない。

集会の議事録の作成義務違反


四 第四十三条(第四十七条第十二項(第六十六条において準用する場合を含む。)において読み替えて適用される場合及び第六十六条において準用する場合を含む。)の規定に違反して、報告をせず、又は虚偽の報告をしたとき。

 

(事務の報告)
第四十三条 管理者は、集会において、毎年一回一定の時期に、その事務に関する報告をしなければならない。

事務報告義務違反又は虚偽報告


五 第四十七条第三項(第六十六条において準用する場合を含む。)の規定に基づく政令に定める登記を怠つたとき

 

(成立等)
第四十七条 
3 この法律に規定するもののほか、管理組合法人の登記に関して必要な事項は、政令で定める。

登記義務の懈怠


六 第四十八条の二第一項(第六十六条において準用する場合を含む。)の規定に違反して、財産目録作成せず、又は財産目録に不正の記載若しくは記録をしたとき。

 

(財産目録及び区分所有者名簿)
第四十八条の二 管理組合法人は、設立の時及び毎年一月から三月までの間に財産目録を作成し、常にこれをその主たる事務所に備え置かなければならない。ただし、特に事業年度を設けるものは、設立の時及び毎事業年度の終了の時に財産目録を作成しなければならない。

財産目録作成義務違反又は虚偽報告


七 理事若しくは監事が欠けた場合又は規約で定めたその員数が欠けた場合において、その選任手続を怠つたとき

理事又は監事の選任手続の懈怠


八 第五十五条の七第一項又は第五十五条の九第一項(これらの規定を第六十六条において準用する場合を含む。)の規定による公告を怠り、又は不正の公告をしたとき。

 

(債権の申出の催告等)
第五十五条の七 清算人は、その就職の日から二月以内に、少なくとも三回の公告をもつて、債権者に対し、一定の期間内にその債権の申出をすべき旨の催告をしなければならない。この場合において、その期間は、二月を下ることができない。

 

清算中の管理組合法人についての破産手続の開始)
第五十五条の九 清算中に管理組合法人の財産がその債務を完済するのに足りないことが明らかになつたときは、清算人は、直ちに破産手続開始の申立てをし、その旨を公告しなければならない。

 

清算の場合における債権の申出の催告等若しくは破産手続開始の申立ての公告の懈怠又は不正公告


九 第五十五条の九第一項(第六十六条において準用する場合を含む。)の規定による破産手続開始申立てを怠つたとき

清算中の破産手続開始の申立ての懈怠


十 第五十六条の二第二項(第六十六条において準用する場合を含む。)の規定による検査を妨げたとき

 

(裁判所による監督)
第五十六条の二 
2 裁判所は、職権で、いつでも前項の監督に必要な検査をすることができる。

解散及び清算に関する裁判所の検査の妨害

 


第七十二条 第四十八条第二項(第六十六条において準用する場合を含む。)の規定に違反した者は、十万円以下の過料に処する。

 

(名称)
第四十八条 
2 管理組合法人でないものは、その名称中に管理組合法人という文字を用いてはならない。

管理組合法人又は団地管理組合法人でないものは、その名称中に「管理組合法人」又は「団地管理組合法人」という文字を使用してはならず、これに違反した者は、10万円以下の過料に処せられる。

 

 

以上、区分所有法  第3章  罰則をまとめてみました。今年の11月25日に行われるマンション管理士試験に向けて日々学習しています。その学習した知識をブログに書き、知識の確認と定着を試みようとしています。

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区分所有法 第二章 団地 第六十五条(団地建物所有者の団体) 第六十六条(建物の区分所有に関する規定の準用) 第六十七条(団地共用部分) 第六十八条(規約の設定の特例) 第六十九条 (団地内の建物の建替え承認決議)第七十条(団地内の建物の一括建替え決議)

団地とは、一般的に複数の建物が同一区画内にある場合、それらの建物及び敷地を総称するものであるが、区分所有法では第65条で団地の要件を規定している。

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第二章 団地


(団地建物所有者の団体)
第六十五条 一団地内に数棟の建物があつて、その団地内の土地又は附属施設(これらに関する権利を含む。)がそれらの建物の所有者(専有部分のある建物にあつては、区分所有者)の共有に属する場合には、それらの所有者(以下「団地建物所有者」という。)は、全員で、その団地内の土地、附属施設及び専有部分のある建物の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。

 

団地内の土地、附属施設及び専有部分のある建物の管理を行うための団体とは、団地管理組合のことである。

 

団地管理組合が、団地内の敷地、区分所有建物及び付属施設の全部を管理することとした場合でも、各区分所有建物の管理組合と団地管理組合は並存する。

 

 

第六十六条(建物の区分所有に関する規定の準用)などの規定を準用する条文は、読みづらくて分かりづらいので、条文を改行し、行間を開けて、読みやすくして、補足しながら見ていく。

(建物の区分所有に関する規定の準用)
第六十六条

 

団地の管理については、区分所有関係における管理に関する規定を読み替えて準用することとされている。

 

準用される規定は次のとおり。

 

第七条、先取特権

第八条、特別承継人の責任

第十七条から第十九条まで、共用部分の変更、管理等

第二十五条、管理者の選任及び解任

第二十六条、管理者の権限

第二十八条、委任の規定の準用

第二十九条、区分所有者の責任等

第三十条第一項及び第三項から第五項まで、と第三十一条第一項並びに第三十三条から第四十六条まで、規約及び集会

第四十七条から第五十六条の七まで、管理組合法人

の規定は、前条の場合について準用する。

 

この場合において、

 

以下は、準用した場合の条文の読み替えについての規定である。

 

これらの規定(第五十五条第一項第一号を除く。)中

「区分所有者」とあるのは「第六十五条に規定する団地建物所有者」と、

「管理組合法人」とあるのは「団地管理組合法人」と、

 

第七条第一項中

「共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設」とあるのは「第六十五条に規定する場合における当該土地若しくは附属施設(以下「土地等」という。)」と、

「区分所有権」とあるのは「土地等に関する権利、建物又は区分所有権」と、

 

読み替えると、

 

先取特権
第七条 第六十五条に規定する団地建物所有者は、第六十五条に規定する場合における当該土地若しくは附属施設(以下「土地等」という。)につき他の第六十五条に規定する団地建物所有者に対して有する債権又は規約若しくは集会の決議に基づき他の第六十五条に規定する団地建物所有者に対して有する債権について、債務者の土地等に関する権利、建物又は区分所有権(共用部分に関する権利及び敷地利用権を含む。)及び建物に備え付けた動産の上に先取特権を有する。管理者又は団地管理組合法人がその職務又は業務を行うにつき第六十五条に規定する団地建物所有者に対して有する債権についても、同様とする。

となる。

 

第十七条、第十八条第一項及び第四項並びに第十九条中

「共用部分」とあり、

 

第二十六条第一項中

「共用部分並びに第二十一条に規定する場合における当該建物の敷地及び附属施設」とあり、

 

並びに第二十九条第一項中

「建物並びにその敷地及び附属施設」とあるのは「土地等並びに第六十八条の規定による規約により管理すべきものと定められた同条第一項第一号に掲げる土地及び附属施設並びに同項第二号に掲げる建物の共用部分」と、

 

読み替えると、

 

(共用部分の変更)
第十七条 土地等並びに第六十八条の規定による規約により管理すべきものと定められた同条第一項第一号に掲げる土地及び附属施設並びに同項第二号に掲げる建物の共用部分の変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。)は、第六十五条に規定する団地建物所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。ただし、この第六十五条に規定する団地建物所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。
2 前項の場合において、土地等並びに第六十八条の規定による規約により管理すべきものと定められた同条第一項第一号に掲げる土地及び附属施設並びに同項第二号に掲げる建物の共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分の所有者の承諾を得なければならない。


(共用部分の管理)
第十八条 土地等並びに第六十八条の規定による規約により管理すべきものと定められた同条第一項第一号に掲げる土地及び附属施設並びに同項第二号に掲げる建物の共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。

 

4 土地等並びに第六十八条の規定による規約により管理すべきものと定められた同条第一項第一号に掲げる土地及び附属施設並びに同項第二号に掲げる建物の共用部分につき損害保険契約をすることは、土地等並びに第六十八条の規定による規約により管理すべきものと定められた同条第一項第一号に掲げる土地及び附属施設並びに同項第二号に掲げる建物の共用部分の管理に関する事項とみなす。

(共用部分の負担及び利益収取)
第十九条 各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、土地等並びに第六十八条の規定による規約により管理すべきものと定められた同条第一項第一号に掲げる土地及び附属施設並びに同項第二号に掲げる建物の共用部分の負担に任じ、土地等並びに第六十八条の規定による規約により管理すべきものと定められた同条第一項第一号に掲げる土地及び附属施設並びに同項第二号に掲げる建物の共用部分から生ずる利益を収取する。

 

(権限)
第二十六条 管理者は、土地等並びに第六十八条の規定による規約により管理すべきものと定められた同条第一項第一号に掲げる土地及び附属施設並びに同項第二号に掲げる建物の共用部分(次項及び第四十七条第六項において「共用部分等」という。)を保存し、集会の決議を実行し、並びに規約で定めた行為をする権利を有し、義務を負う。

 

第六十五条に規定する団地建物所有者の責任等)
第二十九条 管理者がその職務の範囲内において第三者との間にした行為につき第六十五条に規定する団地建物所有者がその責めに任ずべき割合は、第十四条に定める割合と同一の割合とする。ただし、規約で土地等並びに第六十八条の規定による規約により管理すべきものと定められた同条第一項第一号に掲げる土地及び附属施設並びに同項第二号に掲げる建物の共用部分の管理に要する経費につき負担の割合が定められているときは、その割合による。

となる。

 

第十七条第二項、第三十五条第二項及び第三項、第四十条並びに第四十四条第一項中

「専有部分」とあるのは「建物又は専有部分」と、

 

読み替えると、

 

(共用部分の変更)
第十七条 
2 前項の場合において、共用部分の変更が建物又は専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、その建物又は専有部分の所有者の承諾を得なければならない。

 

(招集の通知)
第三十五条 
2 建物又は専有部分が数人の共有に属するときは、前項の通知は、第四十条の規定により定められた議決権を行使すべき者(その者がないときは、共有者の一人)にすれば足りる。
3 第一項の通知は、第六十五条に規定する団地建物所有者が管理者に対して通知を受けるべき場所を通知したときはその場所に、これを通知しなかつたときは第六十五条に規定する団地建物所有者の所有する建物又は専有部分が所在する場所にあててすれば足りる。この場合には、同項の通知は、通常それが到達すべき時に到達したものとみなす。

(議決権行使者の指定)
第四十条 建物又は専有部分が数人の共有に属するときは、共有者は、議決権を行使すべき者一人を定めなければならない。

(占有者の意見陳述権)
第四十四条 第六十五条に規定する団地建物所有者の承諾を得て建物又は専有部分を占有する者は、会議の目的たる事項につき利害関係を有する場合には、集会に出席して意見を述べることができる。

となる。

 

第二十九条第一項、第三十八条、第五十三条第一項及び第五十六条中

第十四条に定める」とあるのは「土地等(これらに関する権利を含む。)の持分の」と、

 

読み替えると、

 

第六十五条に規定する団地建物所有者の責任等)
第二十九条 管理者がその職務の範囲内において第三者との間にした行為につき第六十五条に規定する団地建物所有者がその責めに任ずべき割合は、土地等(これらに関する権利を含む。)の持分の割合と同一の割合とする。ただし、規約で建物並びにその敷地及び附属施設の管理に要する経費につき負担の割合が定められているときは、その割合による。

(議決権)
第三十八条 各第六十五条に規定する団地建物所有者の議決権は、規約に別段の定めがない限り、土地等(これらに関する権利を含む。)の持分の割合による。

 

第六十五条に規定する団地建物所有者の責任)
第五十三条 団地管理組合法人の財産をもつてその債務を完済することができないときは、第六十五条に規定する団地建物所有者は、土地等(これらに関する権利を含む。)の持分の割合と同一の割合で、その債務の弁済の責めに任ずる。ただし、第二十九条第一項ただし書に規定する負担の割合が定められているときは、その割合による。

(残余財産の帰属)
第五十六条 解散した団地管理組合法人の財産は、規約に別段の定めがある場合を除いて、土地等(これらに関する権利を含む。)の持分の割合と同一の割合で各区分所有者に帰属する。

となる。

 

第三十条第一項及び第四十六条第二項中

「建物又はその敷地若しくは附属施設」とあるのは「土地等又は第六十八条第一項各号に掲げる物」と、

 

読み替えると、

 

(規約事項)
第三十条 土地等又は第六十八条第一項各号に掲げる物の管理又は使用に関する第六十五条に規定する団地建物所有者相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。

(規約及び集会の決議の効力)
第四十六条 
2 占有者は、土地等又は第六十八条第一項各号に掲げる物の使用方法につき、第六十五条に規定する団地建物所有者が規約又は集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う。

 

となる。

 

第三十条第三項中

「専有部分若しくは共用部分又は建物の敷地若しくは附属施設(建物の敷地又は附属施設に関する権利を含む。)」とあるのは「建物若しくは専有部分若しくは土地等(土地等に関する権利を含む。)又は第六十八条の規定による規約により管理すべきものと定められた同条第一項第一号に掲げる土地若しくは附属施設(これらに関する権利を含む。)若しくは同項第二号に掲げる建物の共用部分」と、

 

読み替えると、


(規約事項)
第三十条 
2 一部共用部分に関する事項で第六十五条に規定する団地建物所有者全員の利害に関係しないものは、第六十五条に規定する団地建物所有者全員の規約に定めがある場合を除いて、これを共用すべき第六十五条に規定する団地建物所有者の規約で定めることができる。
3 前二項に規定する規約は、建物若しくは専有部分若しくは土地等(土地等に関する権利を含む。)又は第六十八条の規定による規約により管理すべきものと定められた同条第一項第一号に掲げる土地若しくは附属施設(これらに関する権利を含む。)若しくは同項第二号に掲げる建物の共用部分につき、これらの形状、面積、位置関係、使用目的及び利用状況並びに第六十五条に規定する団地建物所有者が支払つた対価その他の事情を総合的に考慮して、第六十五条に規定する団地建物所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければならない。

 

となる。

 

第三十三条第三項、第三十五条第四項及び第四十四条第二項中

「建物内」とあるのは「団地内」と、

 

読み替えると。

 

(規約の保管及び閲覧)
第三十三条 
3 規約の保管場所は、団地内の見やすい場所に掲示しなければならない。

 

(招集の通知)
第三十五条 
4 団地内に住所を有する第六十五条に規定する団地建物所有者又は前項の通知を受けるべき場所を通知しない第六十五条に規定する団地建物所有者に対する第一項の通知は、規約に特別の定めがあるときは、建物内の見やすい場所に掲示してすることができる。この場合には、同項の通知は、その掲示をした時に到達したものとみなす。

(占有者の意見陳述権)
第四十四条 第六十五条に規定する団地建物所有者の承諾を得て専有部分を占有する者は、会議の目的たる事項につき利害関係を有する場合には、集会に出席して意見を述べることができる。
2 前項に規定する場合には、集会を招集する者は、第三十五条の規定により招集の通知を発した後遅滞なく、集会の日時、場所及び会議の目的たる事項を団地内の見やすい場所に掲示しなければならない。

となる。

 

第三十五条第五項中

「第六十一条第五項、第六十二条第一項、第六十八条第一項又は第六十九条第七項」とあるのは「第六十九条第一項又は第七十条第一項」と、

 

読み替えると。

 

(招集の通知)
第三十五条 集会の招集の通知は、会日より少なくとも一週間前に、会議の目的たる事項を示して、各第六十五条に規定する団地建物所有者に発しなければならない。ただし、この期間は、規約で伸縮することができる。
5 第一項の通知をする場合において、会議の目的たる事項が第十七条第一項、第三十一条第一項、第六十九条第一項又は第七十条第一項に規定する決議事項であるときは、その議案の要領をも通知しなければならない。

 

となる。

 

第四十六条第二項中

「占有者」とあるのは「建物又は専有部分を占有する者で第六十五条に規定する団地建物所有者でないもの」と、

 

読み替えると。

 

(規約及び集会の決議の効力)
第四十六条 
2 建物又は専有部分を占有する者で第六十五条に規定する団地建物所有者でないものは、建物又はその敷地若しくは附属施設の使用方法につき、第六十五条に規定する団地建物所有者が規約又は集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う。

 

となる。

 

第四十七条第一項中

「第三条」とあるのは「第六十五条」と、

 

読み替えると。

 

(成立等)
第四十七条 第六十五条に規定する団体は、第六十五条に規定する団地建物所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で法人となる旨並びにその名称及び事務所を定め、かつ、その主たる事務所の所在地において登記をすることによつて法人となる。

 

となる。

 

第五十五条第一項第一号中

「建物(一部共用部分を共用すべき区分所有者で構成する管理組合法人にあつては、その共用部分)」とあるのは「土地等(これらに関する権利を含む。)」と、

 

読み替えると。

 

(解散)
第五十五条 団地管理組合法人は、次の事由によつて解散する。
一 土地等(これらに関する権利を含む。)の全部の滅失

 

となる。

 

同項第二号中

「建物に専有部分が」とあるのは「土地等(これらに関する権利を含む。)が第六十五条に規定する団地建物所有者の共有で」と

読み替えるものとする。

 

読み替えると、

 

(解散)
第五十五条 団地管理組合法人は、次の事由によつて解散する。
二 土地等(これらに関する権利を含む。)が第六十五条に規定する団地建物所有者の共有でがなくなつたこと。

となる。

 

ここまでは、準用する規定の条文の読み替えである。

団地の管理に準用されない規定は次のとおり。

 

第4条2項、規約共用部分

第5条1項、規約敷地

第11条2項、共用部分の管理所有

第14条4項、共用部分の持分の割合

等を定める規約の設定、変更及び廃止。

第22条から第24条、敷地利用権

第57条から第60条、義務違反に対する措置

第61条から第64条、復旧及び建替え

これらの規定は団地内の区分所有建物について、各区分所有建物ごとにのみ適用され、これらに関する集会の決議は、団地管理組合の集会においてすることはできない。

 


(団地共用部分)

第六十七条 一団地内の附属施設たる建物(第一条に規定する建物の部分を含む。)は、前条において準用する第三十条第一項の規約により団地共用部分とすることができる。この場合においては、その旨の登記をしなければ、これをもつて三者に対抗することができない。

 

第三十条第一項は次のとおり。

 

(規約事項)
第三十条 建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。

一団地内の付属施設たる建物(区分所有建物の専有部分を含む)は、団地規約により団地共用部分とすることができる。団地共用部分であることを第三者に対抗するためには、その旨を登記することが必要である。


2 一団地内の数棟の建物の全部を所有する者は、公正証書により、前項の規約を設定することができる。


3 第十一条第一項本文及び第三項、共用部分の共有関係

並びに第十三条共用部分の使用

第十四条、共用部分の持分の割合

第十五条、共用部分の持分の処分

まで、の規定は、団地共用部分に準用する。

 

この場合において、

 

第十一条第一項本文中

「区分所有者」とあるのは「第六十五条に規定する団地建物所有者」と、

 

読み替えると、

 

(共用部分の共有関係)
第十一条 共用部分は、第六十五条に規定する団地建物所有者全員の共有に属する。ただし、一部共用部分は、これを共用すべ第六十五条に規定する団地建物所有者きの共有に属する。

 

となる。

 

第十四条第一項及び第十五条中「専有部分」とあるのは「建物又は専有部分」と読み替えるものとする。

 

読み替えると、

 

(共用部分の持分の割合)
第十四条 各共有者の持分は、その有する建物又は専有部分の床面積の割合による。

(共用部分の持分の処分)
第十五条 共有者の持分は、その有する建物又は専有部分の処分に従う。
2 共有者は、この法律に別段の定めがある場合を除いて、その有する建物又は専有部分と分離して持分を処分することができない。

 

となる。まとめると次のようになる。

 

団地共用部分は、団地建物所有者全員の共有に属し、その持分は、その有する建物又は専有部分の床面積の割合による。ただし、団地の規約で別段の定めをすることができる。

各共有者は、団地共用部分をその用法に従い使用することができる。

団地共用部分の各共有者の持分は、その有する建物又は専有部分の処分に従い、共有者は、その有する建物又は専有部分を分離してその持分を処分することができない。

 

 

(規約の設定の特例)
第六十八条 次の物につき第六十六条において準用する第三十条第一項の規約を定めるには、第一号に掲げる土地又は附属施設にあつては当該土地の全部又は附属施設の全部につきそれぞれ共有者の四分の三以上でその持分の四分の三以上を有するものの同意、第二号に掲げる建物にあつてはその全部につきそれぞれ第三十四条の規定による集会における区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による決議があることを要する。

 

第34条の規定は次のとおり。

 

(集会の招集)
第三十四条 集会は、管理者が招集する。
2 管理者は、少なくとも毎年一回集会を招集しなければならない。
3 区分所有者の五分の一以上で議決権の五分の一以上を有するものは、管理者に対し、会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求することができる。ただし、この定数は、規約で減ずることができる。
4 前項の規定による請求がされた場合において、二週間以内にその請求の日から四週間以内の日を会日とする集会の招集の通知が発せられなかつたときは、その請求をした区分所有者は、集会を招集することができる。
5 管理者がないときは、区分所有者の五分の一以上で議決権の五分の一以上を有するものは、集会を招集することができる。ただし、この定数は、規約で減ずることができる。


一 一団地内の土地又は附属施設(これらに関する権利を含む。)が当該団地内の一部の建物の所有者(専有部分のある建物にあつては、区分所有者)の共有に属する場合における当該土地又は附属施設(専有部分のある建物以外の建物の所有者のみの共有に属するものを除く。)


二 当該団地内の専有部分のある建物

 


2 第三十一条第二項の規定は、前項第二号に掲げる建物の一部共用部分に関する事項で区分所有者全員の利害に関係しないものについての同項の集会の決議に準用する。

 

第31条第2項は次のとおり。

 

(規約の設定、変更及び廃止)
第三十一条 
2 前条第二項に規定する事項についての区分所有者全員の規約の設定、変更又は廃止は、当該一部共用部分を共用すべき区分所有者の四分の一を超える者又はその議決権の四分の一を超える議決権を有する者が反対したときは、することができない。

 

前条第2項は、第30条第2項で、次のとおり。

 

(規約事項)
第三十条 
2 一部共用部分に関する事項で区分所有者全員の利害に関係しないものは、区分所有者全員の規約に定めがある場合を除いて、これを共用すべき区分所有者の規約で定めることができる。

 

以上をまとめると、以下のようになる。

 

団地の規約による設定、変更又は廃止は、団地建物所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による団地の集会の決議によってする。

 

団地管理組合は、団地建物所有者の共有に属する団地内の土地及び附属施設(これらに関する権利を含む)を当然に管理するが、次の物については、団地の規約で定めることにより、団地管理組合が管理することができる。

 

一 一団地内の土地又は附属施設(これらに関する権利を含む。)が当該団地内の一部の建物の所有者(専有部分のある建物にあつては、区分所有者)の共有に属する場合における当該土地又は附属施設(専有部分のある建物以外の建物の所有者のみの共有に属するものを除く。)

 

これらの土地又は附属施設について団地の規約を定めるには、当該土地の全部又は附属施設の全部につき、それぞれ共有者の4分の3以上でその持分の4分の3以上を有するものの同意が必要である。

 

二 当該団地内の専有部分のある建物

 

これらの専有部分のある建物について団地の規約を定めるには、その全部につき、それぞれ各棟の管理組合の集会で区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による決議が必要である。

 

規約により団地管理組合が管理することと定めたときは、その団地の規約を変更、又は廃止しない限り、これらを棟の管理組合が管理することはできない。

 

 

平成14年の法改正により、団地内建物の建替えについて、各棟ごとの建替えの第69条と一括建替えの第70条の制度が併存して新設された。

 

(団地内の建物の建替え承認決議)
第六十九条 一団地内にある数棟の建物(以下この条及び次条において「団地内建物」という。)の全部又は一部が専有部分のある建物であり、かつ、その団地内の特定の建物(以下この条において「特定建物」という。)の所在する土地(これに関する権利を含む。)が当該団地内建物の第六十五条に規定する団地建物所有者(以下この条において単に「団地建物所有者」という。)の共有に属する場合においては、次の各号に掲げる区分に応じてそれぞれ当該各号に定める要件に該当する場合であつて当該土地(これに関する権利を含む。)の共有者である当該団地内建物の団地建物所有者で構成される同条に規定する団体又は団地管理組合法人の集会において議決権の四分の三以上の多数による承認の決議(以下「建替え承認決議」という。)を得たときは、当該特定建物の団地建物所有者は、当該特定建物を取り壊し、かつ、当該土地又はこれと一体として管理若しくは使用をする団地内の土地(当該団地内建物の団地建物所有者の共有に属するものに限る。)に新たに建物を建築することができる。


一 当該特定建物が専有部分のある建物である場合 その建替え決議又はその区分所有者の全員の同意があること。


二 当該特定建物が専有部分のある建物以外の建物である場合 その所有者の同意があること。

 


2 前項の集会における各団地建物所有者の議決権は、第六十六条において準用する第三十八条の規定にかかわらず、第六十六条において準用する第三十条第一項の規約に別段の定めがある場合であつても、当該特定建物の所在する土地(これに関する権利を含む。)の持分の割合によるものとする。

 


3 第一項各号に定める要件に該当する場合における当該特定建物の団地建物所有者は、建替え承認決議においては、いずれもこれに賛成する旨の議決権の行使をしたものとみなす。ただし、同項第一号に規定する場合において、当該特定建物の区分所有者が団地内建物のうち当該特定建物以外の建物の敷地利用権に基づいて有する議決権の行使については、この限りでない。

 


4 第一項の集会を招集するときは、第六十六条において準用する第三十五条第一項の通知は、同項の規定にかかわらず、当該集会の会日より少なくとも二月前に、同条第五項に規定する議案の要領のほか、新たに建築する建物の設計の概要(当該建物の当該団地内における位置を含む。)をも示して発しなければならない。ただし、この期間は、第六十六条において準用する第三十条第一項の規約で伸長することができる。

 


5 第一項の場合において、建替え承認決議に係る建替えが当該特定建物以外の建物(以下この項において「当該他の建物」という。)の建替えに特別の影響を及ぼすべきときは、次の各号に掲げる区分に応じてそれぞれ当該各号に定める者が当該建替え承認決議に賛成しているときに限り、当該特定建物の建替えをすることができる。


一 当該他の建物が専有部分のある建物である場合 第一項の集会において当該他の建物の区分所有者全員の議決権の四分の三以上の議決権を有する区分所有者


二 当該他の建物が専有部分のある建物以外の建物である場合 当該他の建物の所有者

 


6 第一項の場合において、当該特定建物が二以上あるときは、当該二以上の特定建物の団地建物所有者は、各特定建物の団地建物所有者の合意により、当該二以上の特定建物の建替えについて一括して建替え承認決議に付することができる。

 


7 前項の場合において、当該特定建物が専有部分のある建物であるときは、当該特定建物の建替えを会議の目的とする第六十二条第一項の集会において、当該特定建物の区分所有者及び議決権の各五分の四以上の多数で、当該二以上の特定建物の建替えについて一括して建替え承認決議に付する旨の決議をすることができる。この場合において、その決議があつたときは、当該特定建物の団地建物所有者(区分所有者に限る。)の前項に規定する合意があつたものとみなす。

 

 


(団地内の建物の一括建替え決議)
第七十条 団地内建物の全部が専有部分のある建物であり、かつ、当該団地内建物の敷地(団地内建物が所在する土地及び第五条第一項の規定により団地内建物の敷地とされた土地をいい、これに関する権利を含む。以下この項及び次項において同じ。)が当該団地内建物の区分所有者の共有に属する場合において、当該団地内建物について第六十八条第一項(第一号を除く。)の規定により第六十六条において準用する第三十条第一項の規約が定められているときは、第六十二条第一項の規定にかかわらず、当該団地内建物の敷地の共有者である当該団地内建物の区分所有者で構成される第六十五条に規定する団体又は団地管理組合法人の集会において、当該団地内建物の区分所有者及び議決権の各五分の四以上の多数で、当該団地内建物につき一括して、その全部を取り壊し、かつ、当該団地内建物の敷地(これに関する権利を除く。以下この項において同じ。)若しくはその一部の土地又は当該団地内建物の敷地の全部若しくは一部を含む土地(第三項第一号においてこれらの土地を「再建団地内敷地」という。)に新たに建物を建築する旨の決議(以下この条において「一括建替え決議」という。)をすることができる。ただし、当該集会において、当該各団地内建物ごとに、それぞれその区分所有者の三分の二以上の者であつて第三十八条に規定する議決権の合計の三分の二以上の議決権を有するものがその一括建替え決議に賛成した場合でなければならない。

 

一括建替え決議を行うために必要な要件は、次のとおり。

❶団地内建物の全部が区分所有建物

❷団地内建物の敷地等が当該団地建物の区分所有者の共有に属する

団地内の各建物が団地管理組合の規約によりその管理の対象とされている

 

団地管理組合の集会では5分の4以上の賛成が得られても、一棟についてだけ3分の2以上の賛成が得られなかった場合、一括建替えは不可能となる。

 


2 前条第二項の規定は、前項本文の各区分所有者の議決権について準用する。

 

この場合において、

 

前条第二項中

「当該特定建物の所在する土地(これに関する権利を含む。)」とあるのは、「当該団地内建物の敷地」と

読み替えるものとする。

 


3 団地内建物の一括建替え決議においては、次の事項を定めなければならない。


一 再建団地内敷地の一体的な利用についての計画の概要


二 新たに建築する建物(以下この項において「再建団地内建物」という。)の設計の概要


三 団地内建物の全部の取壊し及び再建団地内建物の建築に要する費用の概算額


四 前号に規定する費用の分担に関する事項


五 再建団地内建物の区分所有権の帰属に関する事項

 


4 第六十二条第三項から第八項まで、建替え決議

第六十三条区分所有権等の売渡し請求等及び

第六十四条、建替えに関する合意

の規定は、団地内建物の一括建替え決議について準用する。

 

この場合において、

 

第六十二条第三項中

「前項第三号及び第四号」とあるのは「第七十条第三項第四号及び第五号」と、

 

読み替えると、

 

(建替え決議)
第六十二条 
3 第七十条第三項第四号及び第五号事項のは、各区分所有者の衡平を害しないように定めなければならない。

となる。

 

同条第四項中

「第一項に規定する」とあるのは「第七十条第一項に規定する」と、

「第三十五条第一項」とあるのは「第六十六条において準用する第三十五条第一項」と、

「規約」とあるのは「第六十六条において準用する第三十条第一項の規約」と、

 

読み替えると、

 

(建替え決議)
第六十二条 
4 第七十条第一項に規定する決議事項を会議の目的とする集会を招集するときは、第六十六条において準用する第三十五条第一項の通知は、同項の規定にかかわらず、当該集会の会日より少なくとも二月前に発しなければならない。ただし、この期間は、第六十六条において準用する第三十条第一項の規約で伸長することができる。

 

となる。

 

同条第五項中

「第三十五条第一項」とあるのは「第六十六条において準用する第三十五条第一項」と、

 

読み替えると、

 

(建替え決議)
第六十二条 
5 前項に規定する場合において、第六十六条において準用する第三十五条第一項の通知をするときは、同条第五項に規定する議案の要領のほか、次の事項をも通知しなければならない。
一 建替えを必要とする理由
二 建物の建替えをしないとした場合における当該建物の効用の維持又は回復(建物が通常有すべき効用の確保を含む。)をするのに要する費用の額及びその内訳
三 建物の修繕に関する計画が定められているときは、当該計画の内容
四 建物につき修繕積立金として積み立てられている金額

となる。

 

同条第七項中

「第三十五条第一項から第四項まで及び第三十六条」とあるのは「第六十六条において準用する第三十五条第一項から第四項まで及び第三十六条」と、

「第三十五条第一項ただし書」とあるのは「第六十六条において準用する第三十五条第一項ただし書」と、

 

読み替えると、

 

(建替え決議)
第六十二条 

7 第六十六条において準用する第三十五条第一項から第四項まで及び第三十六条の規定は、前項の説明会の開催について準用する。この場合において、第六十六条において準用する第三十五条第一項ただし書中「伸縮する」とあるのは、「伸長する」と読み替えるものとする。

 

となる。

 

同条第八項中

「前条第六項」とあるのは「第六十一条第六項」と

読み替えるものとする。

 

読み替えると、

 

(建替え決議)
第六十二条 
8 第六十一条第六項の規定は、建替え決議をした集会の議事録について準用する。

 

となる。

 

第63条と第64条は次のとおり。


(区分所有権等の売渡し請求等)
第六十三条 建替え決議があつたときは、集会を招集した者は、遅滞なく、建替え決議に賛成しなかつた区分所有者(その承継人を含む。)に対し、建替え決議の内容により建替えに参加するか否かを回答すべき旨を書面で催告しなければならない。
2 前項に規定する区分所有者は、同項の規定による催告を受けた日から二月以内に回答しなければならない。
3 前項の期間内に回答しなかつた第一項に規定する区分所有者は、建替えに参加しない旨を回答したものとみなす。
4 第二項の期間が経過したときは、建替え決議に賛成した各区分所有者若しくは建替え決議の内容により建替えに参加する旨を回答した各区分所有者(これらの者の承継人を含む。)又はこれらの者の全員の合意により区分所有権及び敷地利用権を買い受けることができる者として指定された者(以下「買受指定者」という。)は、同項の期間の満了の日から二月以内に、建替えに参加しない旨を回答した区分所有者(その承継人を含む。)に対し、区分所有権及び敷地利用権を時価で売り渡すべきことを請求することができる。建替え決議があつた後にこの区分所有者から敷地利用権のみを取得した者(その承継人を含む。)の敷地利用権についても、同様とする。
5 前項の規定による請求があつた場合において、建替えに参加しない旨を回答した区分所有者が建物の明渡しによりその生活上著しい困難を生ずるおそれがあり、かつ、建替え決議の遂行に甚だしい影響を及ぼさないものと認めるべき顕著な事由があるときは、裁判所は、その者の請求により、代金の支払又は提供の日から一年を超えない範囲内において、建物の明渡しにつき相当の期限を許与することができる。
6 建替え決議の日から二年以内に建物の取壊しの工事に着手しない場合には、第四項の規定により区分所有権又は敷地利用権を売り渡した者は、この期間の満了の日から六月以内に、買主が支払つた代金に相当する金銭をその区分所有権又は敷地利用権を現在有する者に提供して、これらの権利を売り渡すべきことを請求することができる。ただし、建物の取壊しの工事に着手しなかつたことにつき正当な理由があるときは、この限りでない。
7 前項本文の規定は、同項ただし書に規定する場合において、建物の取壊しの工事の着手を妨げる理由がなくなつた日から六月以内にその着手をしないときに準用する。この場合において、同項本文中「この期間の満了の日から六月以内に」とあるのは、「建物の取壊しの工事の着手を妨げる理由がなくなつたことを知つた日から六月又はその理由がなくなつた日から二年のいずれか早い時期までに」と読み替えるものとする。


(建替えに関する合意)
第六十四条 建替え決議に賛成した各区分所有者、建替え決議の内容により建替えに参加する旨を回答した各区分所有者及び区分所有権又は敷地利用権を買い受けた各買受指定者(これらの者の承継人を含む。)は、建替え決議の内容により建替えを行う旨の合意をしたものとみなす。

 

以上、区分所有法  第二章 団地 第六十五条(団地建物所有者の団体)  第六十六条(建物の区分所有に関する規定の準用) 第六十七条(団地共用部分) 第六十八条(規約の設定の特例) 第六十九条 (団地内の建物の建替え承認決議)第七十条(団地内の建物の一括建替え決議) をまとめてみました。今年の11月25日に行われるマンション管理士試験に向けて日々学習しています。その学習した知識をブログに書き、知識の確認と定着を試みようとしています。

 

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区分所有法 第八節 復旧及び建替え 第六十一条(建物の一部が滅失した場合の復旧等) 第六十二条(建替え決議) 第六十三条(区分所有権等の売渡し請求等) 第六十四条(建替えに関する合意)

区分所有法、第八節 復旧及び建替え の規定は、第61条から第64条までです。

 

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第八節 復旧及び建替え


(建物の一部が滅失した場合の復旧等)
第六十一条 建物の価格の二分の一以下に相当する部分が滅失したときは、各区分所有者は、滅失した共用部分及び自己の専有部分を復旧することができる。ただし、共用部分については、復旧の工事に着手するまでに第三項次条第一項又は第七十条第一項の決議があつたときは、この限りでない。

 

第3項は、集会において、建物の価格の1/2以下に相当する部分が滅失した小規模滅失の復旧の決議をすることができるという規定。次条第1項は、建替え決議についての規定。第70条第1項は、団地内の建物の一括建替え決議である。

建物の価格の1/2以下に相当する部分が滅失した小規模滅失の場合、各区分所有者は、滅失した共用部分及び自己の専有部分を復旧することができる。

 

ただし、共用部分については、復旧の工事に着手するまでに、集会で小規模滅失の復旧の決議、建替え決議、団地内の建物の一括建替え決議があったときは、単独で復旧することができない。ということである。

 

2 前項の規定により共用部分を復旧した者は、他の区分所有者に対し、復旧に要した金額を第十四条に定める割合に応じて償還すべきことを請求することができる。

 

第14条は、共用部分の持分の割合の規定である。条文は以下のとおり。

 

(共用部分の持分の割合)
第十四条 各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による。
2 前項の場合において、一部共用部分(附属の建物であるものを除く。)で床面積を有するものがあるときは、その一部共用部分の床面積は、これを共用すべき各区分所有者の専有部分の床面積の割合により配分して、それぞれその区分所有者の専有部分の床面積に算入するものとする。
3 前二項の床面積は、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積による。
4 前三項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。


共用部分を復旧した者は、他の区分所有者に対して、復旧に要した金額を共用部分の持分割合に応じて償還するよう請求できるということである。

 

 

3 第一項本文に規定する場合には、集会において、滅失した共用部分を復旧する旨の決議をすることができる。

 

建物の1/2以下に相当する部分が滅失した小規模滅失の場合の復旧決議は、普通決議であるが、復旧の内容が、共用部分の形状又は効用の著しい変更を伴う場合は、特別決議となる。


4 前三項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。


5 第一項本文に規定する場合を除いて、建物の一部が滅失したときは、集会において、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数で、滅失した共用部分を復旧する旨の決議をすることができる。

 

建物の価格の1/2を超える部分が滅失した大規模滅失の場合は、集会において、区分所有者及び議決権の各3/4以上の多数で、滅失した共用部分を復旧する旨の決議をすることができる。


6 前項の決議をした集会の議事録には、その決議についての各区分所有者の賛否をも記載し、又は記録しなければならない。

 

これは、買取請求権の行使者と相手方とを明らかにするためである。


7 第五項の決議があつた場合において、その決議の日から二週間を経過したときは、次項の場合を除き、その決議に賛成した区分所有者(その承継人を含む。以下この条において「決議賛成者」という。)以外の区分所有者は、決議賛成者の全部又は一部に対し、建物及びその敷地に関する権利を時価買い取るべきことを請求することができる。この場合において、その請求を受けた決議賛成者は、その請求の日から二月以内に、他の決議賛成者の全部又は一部に対し、決議賛成者以外の区分所有者を除いて算定した第十四条に定める割合に応じて当該建物及びその敷地に関する権利を時価でで買い取るべきことを請求することができる。

 

第五項の決議とは、建物の価格の1/2を超える部分が滅失した大規模滅失の復旧の決議である。

 

大規模滅失の復旧の決議をした場合、区分所有者は賛否に関わらず、多額の復旧費用の負担義務が生じる。そのため賛成しなかった区分所有者には、多額の復旧費用の負担を免れるため、決議賛成者に対して、自己の専有部分等の買取りを請求する買取請求権が認められる。

 

買取請求権は形成権である。復旧に賛成しなかった区分所有者は、賛成した区分所有者に意思表示すれば、相手側の承諾がなくても売買契約が成立する。

 

買取請求の目的物は、建物の及び敷地に関する権利であるから、専有部分を滅失した者も、共用部分の共有持分と専有部分を所有するための敷地に関する共有持分はあるので、買取請求することができる。

 

復旧反対者が、復旧賛成者の1人に買取請求を集中させた場合でも、その請求された者が、他の決議賛成者の全部又は一部に買取請求の負担を分担できるようにした。

 

 8 第五項の決議の日から二週間以内に、決議賛成者がその全員の合意により建物及びその敷地に関する権利を買い取ることができる者を指定し、かつ、その指定された者(以下この条において「買取指定者」という。)がその旨を決議賛成者以外の区分所有者に対して書面で通知したときは、その通知を受けた区分所有者は、買取指定者に対してのみ、前項前段に規定する請求をすることができる。

 

買取指定者は資力のあるマンション分譲業者が想定できる。


9 買取指定者が第七項前段に規定する請求に基づく売買の代金に係る債務の全部又は一部の弁済をしないときは、決議賛成者(買取指定者となつたものを除く。以下この項及び第十三項において同じ。)は、連帯してその債務の全部又は一部の弁済の責めに任ずる。ただし、決議賛成者が買取指定者に資力があり、かつ、執行が容易であることを証明したときは、この限りでない。

 

第七項前段に規定する請求とは、決議賛成者以外の区分所有者は、決議賛成者の全部又は一部に対し、建物及びその敷地に関する権利を時価で買い取るべきことを請求することである。


10 第五項の集会を招集した者(買取指定者の指定がされているときは、当該買取指定者)は、決議賛成者以外の区分所有者に対し、四月以上の期間を定めて、第七項前段に規定する請求をするか否かを確答すべき旨を書面で催告することができる。


11 前項に規定する催告を受けた区分所有者は、前項の規定により定められた期間を経過したときは、第七項前段に規定する請求をすることができない。


12 第五項に規定する場合において、建物の一部が滅失した日から六月以内に同項、次条第一項又は第七十条第一項の決議がないときは、各区分所有者は、他の区分所有者に対し、建物及びその敷地に関する権利を時価買い取るべきことを請求することができる。

 

滅失した日から6ヶ月経過した後でも、この規定による買取請求が行使されるまでは、復旧又は建替えの決議をすることができるが、1人でも買取請求権を行使したら、決議することはできなくなる。

 

13 第二項、第七項、第八項及び前項の場合には、裁判所は、償還若しくは買取りの請求を受けた区分所有者、買取りの請求を受けた買取指定者又は第九項本文に規定する債務について履行の請求を受けた決議賛成者の請求により、償還金又は代金の支払につき相当の期限を許与することができる。

 

裁判所が期限の許与を認めた場合は、代金の支払いと引渡し義務、所有権移転登記義務との同時履行関係が解消され、代金の支払いがされる前に、引渡しと所有権移転登記が履行することになる。


(建替え決議)
第六十二条 集会においては、区分所有者及び議決権の各五分の四以上の多数で、建物を取り壊し、かつ、当該建物の敷地若しくはその一部の土地又は当該建物の敷地の全部若しくは一部を含む土地に新たに建物を建築する旨の決議(以下「建替え決議」という。)をすることができる。

 

建替え決議の敷地は、建替え前の敷地と最低でも一部でも重なっていることが必要である。


2 建替え決議においては、次の事項を定めなければならない。


一 新たに建築する建物(以下この項において「再建建物」という。)の設計の概要
二 建物の取壊し及び再建建物の建築に要する費用の概算額
三 前号に規定する費用の分担に関する事項
四 再建建物の区分所有権の帰属に関する事項


3 前項第三号及び第四号の事項は、各区分所有者の衡平を害しないように定めなければならない。

 

この要請を満たさないときは、決議は無効となる。


4 第一項に規定する決議事項を会議の目的とする集会を招集するときは、第三十五条第一項の通知は、同項の規定にかかわらず、当該集会の会日より少なくとも二月前に発しなければならない。ただし、この期間は、規約で伸長することができる。

 

第三十五条第一項は次のとおり

 

(招集の通知)
第三十五条 集会の招集の通知は、会日より少なくとも一週間前に、会議の目的たる事項を示して、各区分所有者に発しなければならない。ただし、この期間は、規約で伸縮することができる。

この規定に関わらず、集会招集通知を集会の会日より2カ月前に発しなければならず、この期間は、規約で伸長することができるが短縮はできない


5 前項に規定する場合において、第三十五条第一項の通知をするときは、同条第五項に規定する議案の要領のほか、次の事項をも通知しなければならない。

 

第三十五条第五項は次のとおり。

 

5 第一項の通知をする場合において、会議の目的たる事項が第十七条第一項、第三十一条第一項、第六十一条第五項、第六十二条第一項、第六十八条第一項又は第六十九条第七項に規定する決議事項であるときは、その議案の要領をも通知しなければならない。

 

一 建替えを必要とする理由
二 建物の建替えをしないとした場合における当該建物の効用の維持又は回復(建物が通常有すべき効用の確保を含む。)をするのに要する費用の額及びその内訳
三 建物の修繕に関する計画が定められているときは、当該計画の内容
四 建物につき修繕積立金として積み立てられている金額


6 第四項の集会を招集した者は、当該集会の会日より少なくとも一月前までに、当該招集の際に通知すべき事項について区分所有者に対し説明を行うための説明会を開催しなければならない。


7 第三十五条第一項から第四項まで及び第三十六条の規定は、前項の説明会の開催について準用する。この場合において、第三十五条第一項ただし書中「伸縮する」とあるのは、「伸長する」と読み替えるものとする。

 

説明会は、1週間前に会議の目的を示して、各区分所有者に発しなければならず、この期間は伸長できるが、短縮はできない

 

第三十五条第一項から第四項まで及び第三十六条の規定は次のとおり。

 

(招集の通知)
第三十五条 集会の招集の通知は、会日より少なくとも一週間前に、会議の目的たる事項を示して、各区分所有者に発しなければならない。ただし、この期間は、規約で伸縮することができる。
2 専有部分が数人の共有に属するときは、前項の通知は、第四十条の規定により定められた議決権を行使すべき者(その者がないときは、共有者の一人)にすれば足りる。
3 第一項の通知は、区分所有者が管理者に対して通知を受けるべき場所を通知したときはその場所に、これを通知しなかつたときは区分所有者の所有する専有部分が所在する場所にあててすれば足りる。この場合には、同項の通知は、通常それが到達すべき時に到達したものとみなす。
4 建物内に住所を有する区分所有者又は前項の通知を受けるべき場所を通知しない区分所有者に対する第一項の通知は、規約に特別の定めがあるときは、建物内の見やすい場所に掲示してすることができる。この場合には、同項の通知は、その掲示をした時に到達したものとみなす。
5 第一項の通知をする場合において、会議の目的たる事項が第十七条第一項、第三十一条第一項、第六十一条第五項、第六十二条第一項、第六十八条第一項又は第六十九条第七項に規定する決議事項であるときは、その議案の要領をも通知しなければならない。
(招集手続の省略)
第三十六条 集会は、区分所有者全員の同意があるときは、招集の手続を経ないで開くことができる。


8 前条第六項の規定は、建替え決議をした集会の議事録について準用する。


(区分所有権等の売渡し請求等)
第六十三条 建替え決議があつたときは、集会を招集した者は、遅滞なく、建替え決議に賛成しなかつた区分所有者(その承継人を含む。)に対し、建替え決議の内容により建替えに参加するか否かを回答すべき旨を書面で催告しなければならない。

 

この規定は、決議に加わらなかった者の意思を確認することと、決議に反対した者にも、改めて建替えに参加する機会を与えるためである。


2 前項に規定する区分所有者は、同項の規定による催告を受けた日から二月以内に回答しなければならない。


3 前項の期間内に回答しなかつた第一項に規定する区分所有者は、建替えに参加しない旨を回答したものとみなす。

 

この催告とこれに対する回答により、建替え参加者と不参加者が確定される。


4 第二項の期間が経過したときは、建替え決議に賛成した各区分所有者若しくは建替え決議の内容により建替えに参加する旨を回答した各区分所有者(これらの者の承継人を含む。)又はこれらの者の全員の合意により区分所有権及び敷地利用権を買い受けることができる者として指定された者(以下「買受指定者」という。)は、同項の期間の満了の日から二月以内に、建替えに参加しない旨を回答した区分所有者(その承継人を含む。)に対し、区分所有権及び敷地利用権を時価で売り渡すべきことを請求することができる。建替え決議があつた後にこの区分所有者から敷地利用権のみを取得した者(その承継人を含む。)の敷地利用権についても、同様とする。

 

買受指定者の制度を認めたのは、区分所有者以外のデベロッパーなどのような、資力のある者が建替えに参加するすることが都合のいい場合があるからである。


5 前項の規定による請求があつた場合において、建替えに参加しない旨を回答した区分所有者が建物の明渡しによりその生活上著しい困難を生ずるおそれがあり、かつ、建替え決議の遂行に甚だしい影響を及ぼさないものと認めるべき顕著な事由があるときは、裁判所は、その者の請求により、代金の支払又は提供の日から一年を超えない範囲内において、建物の明渡しにつき相当の期限を許与することができる。

 

これにより、引渡す前に代金の支払いを受けた上に、猶予期間内に代替住居を見つけることが可能になる。


6 建替え決議の日から二年以内に建物の取壊しの工事に着手しない場合には、第四項の規定により区分所有権又は敷地利用権を売り渡した者は、この期間の満了の日から六月以内に、買主が支払つた代金に相当する金銭をその区分所有権又は敷地利用権を現在有する者に提供して、これらの権利を売り渡すべきことを請求することができる。ただし、建物の取壊しの工事に着手しなかつたことにつき正当な理由があるときは、この限りでない。

 

一度売り渡した権利を買い戻す請求である。

 


7 前項本文の規定は、同項ただし書に規定する場合において、建物の取壊しの工事の着手を妨げる理由がなくなつた日から六月以内にその着手をしないときに準用する。この場合において、同項本文中「この期間の満了の日から六月以内に」とあるのは、「建物の取壊しの工事の着手を妨げる理由がなくなつたことを知つた日から六月又はその理由がなくなつた日から二年のいずれか早い時期までに」と読み替えるものとする。


(建替えに関する合意)
第六十四条 建替え決議に賛成した各区分所有者、建替え決議の内容により建替えに参加する旨を回答した各区分所有者及び区分所有権又は敷地利用権を買い受けた各買受指定者(これらの者の承継人を含む。)は、建替え決議の内容により建替えを行う旨の合意をしたものとみなす。

 

以上、区分所有法  第八節 復旧及び建替え  第六十一条(建物の一部が滅失した場合の復旧等) 第六十二条(建替え決議) 第六十三条(区分所有権等の売渡し請求等) 第六十四条(建替えに関する合意) をまとめてみました。今年の11月25日に行われるマンション管理士試験に向けて日々学習しています。その学習した知識をブログに書き、知識の確認と定着を試みようとしています。

 

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区分所有法、第七節 義務違反者に対する措置、第57条(共同の利益に反する行為の停止等の請求)第58条(使用禁止の請求)第59条(区分所有権の競売の請求)第60条(占有者に対する引渡し請求)

   区分所有法第57条から第60条までは、義務違反者に対する措置について規定しています。

   第6条1項及び3項で区分所有者及び区分所有者以外の専有部分の占有者である賃借人等に対し、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関して区分所有者の共同の利益に反する行為を禁止しています。

   そして、区分所有法第57条から第60条までの規定で、区分所有者がそのような行為をする者に対して、集団として執ることができる措置を規定しています。

   ここではその区分所有法第57条から第60条までをまとめています。

 

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第七節 義務違反者に対する措置

 

義務違反に対する措置は、

  ❶行為の停止等の請求

  ❷使用禁止

  ❸所有権の競売

  ❹引き渡し請求

がある。❶行為の停止等の請求は訴訟外でも行えるが、❷❸❹は必ず訴訟上の手続を行い勝訴する必要がある。


(共同の利益に反する行為の停止等の請求)
第五十七条 区分所有者が第六条第一項に規定する行為をした場合又はその行為をするおそれがある場合には、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、区分所有者の共同の利益のため、その行為を停止し、その行為の結果を除去し、又はその行為を予防するため必要な措置を執ることを請求することができる。

 

第6条第1項は次のとおり。

 

(区分所有者の権利義務等)
第六条 区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。

 

まとめると、区分所有者又は占有者が、共同利益相反行為をしたり、する恐れのある場合は、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、行為の停止、行為の結果の除去、行為の予防措置を請求することができる。ということである。

 


2 前項の規定に基づき訴訟を提起するには、集会の決議によらなければならない。

 

共同利益は違反行為の停止等の請求を訴訟上で請求する場合は、集会の普通決議が必要である。

訴訟外で、口頭又は書面などで請求することもできる。この場合、管理者が請求することも、集会の決議で請求することもできる。

 


3 管理者又は集会において指定された区分所有者は、集会の決議により、第一項の他の区分所有者の全員のために、前項に規定する訴訟を提起することができる。

 

管理者又は集会で指定された区分所有者を原告として訴訟を行うには、そのつど、その旨の集会の普通決議が必要である。

 


4 前三項の規定は、占有者が第六条第三項において準用する同条第一項に規定する行為をした場合及びその行為をするおそれがある場合に準用する。

 

第6条第3項は次のとおり。

 

第六条 区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。
2 区分所有者は、その専有部分又は共用部分を保存し、又は改良するため必要な範囲内において、他の区分所有者の専有部分又は自己の所有に属しない共用部分の使用を請求することができる。この場合において、他の区分所有者が損害を受けたときは、その償金を支払わなければならない。
3 第一項の規定は、区分所有者以外の専有部分の占有者(以下「占有者」という。)に準用する。

 

前3項の規定は、共同利益背反行為をした占有者に準用する。

 


(使用禁止の請求)
第五十八条 前条第一項に規定する場合において、第六条第一項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、前条第一項に規定する請求によつてはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、相当の期間の当該行為に係る区分所有者による専有部分の使用の禁止を請求することができる。

 

使用禁止の請求をするときは、集会の特別決議を経て、必ず訴訟上で請求しなければならない。

 


2 前項の決議は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数でする。


3 第一項の決議をするには、あらかじめ、当該区分所有者に対し、弁明する機会を与えなければならない。


4 前条第三項の規定は、第一項の訴えの提起に準用する。

 

 

(区分所有権の競売の請求)
第五十九条 第五十七条第一項に規定する場合において、第六条第一項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によつてはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、当該行為に係る区分所有者の区分所有権及び敷地利用権の競売を請求することができる。

 

区分所有権及び敷地利用権の競売請求をするときは、集会の特別決議を経て、必ず訴訟上で請求しなければならない。

 


2 第五十七条第三項の規定は前項の訴えの提起に、前条第二項及び第三項の規定は前項の決議に準用する。


3 第一項の規定による判決に基づく競売の申立ては、その判決が確定した日から六月を経過したときは、することができない

 

区分所有権及び敷地利用権について競売請求ができるという不安定な状態を長期間続けないためである。

 


4 前項の競売においては、競売を申し立てられた区分所有者又はその者の計算において買い受けようとする者は、買受けの申出をすることができない。

 

競売を申し立てられた区分所有者本人や、その者と直接の利害関係がある者は、買受けの申し立てをすることができない。そのような者が買受けたのでは、この制度の目的が達成できないからである。

 


(占有者に対する引渡し請求)
第六十条 第五十七条第四項に規定する場合において、第六条第三項において準用する同条第一項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によつてはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、当該行為に係る占有者が占有する専有部分の使用又は収益を目的とする契約の解除及びその専有部分の引渡しを請求することができる。

 

使用又は収益を目的とする契約とは、当該専有部分の所有者と当該占有者との間の賃貸借契約又は使用貸借契約等であり、転貸借契約であることもある。

 

この貸主と借主との契約関係について、契約当事者以外の者の請求に基づいて、解除の効果を生じさせる形成の判決なので、この訴訟は、 貸主と借主の双方を共同被告として提起しなければならない。

 

占有者に対する引渡し請求をするときは、集会の特別決議を経て、必ず訴訟上で請求しなければならない。

 

 

2 第五十七条第三項の規定は前項の訴えの提起に、第五十八条第二項及び第三項の規定は前項の決議に準用する。


3 第一項の規定による判決に基づき専有部分の引渡しを受けた者は、遅滞なく、その専有部分を占有する権原を有する者にこれを引き渡さなければならない。

 

専有部分の引渡しは、貸主ではなく、原告である管理組合法人又は管理者等への引渡しである。

 

専有部分の引渡しを受けた原告は、遅滞なく、その専有部分を占有する権限を有する者である区分所有者に引渡さなければならない。

 

 

以上、区分所有法、第七節 義務違反者に対する措置、第57条(共同の利益に反する行為の停止等の請求)第58条(使用禁止の請求)第59条(区分所有権の競売の請求)第60条(占有者に対する引渡し請求)をまとめてみました。今年の11月25日に行われるマンション管理士試験に向けて日々学習しています。その学習した知識をブログに書き、知識の確認と定着を試みようとしています。

 

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区分所有法 管理組合法人(区分所有者の責任)(特定承継人の責任)(解散)(残余財産の帰属)

区分所有法    第六節 管理組合法人は第47条から  第56条まであります。ここでは第53条(区分所有者の責任)第54条第(特定承継人の責任)第55条(解散)第56条(残余財産の帰属)をまとめています。

 

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(区分所有者の責任)
第五十三条 管理組合法人の財産をもつてその債務を完済することができないときは、区分所有者は、第十四条に定める割合と同一の割合で、その債務の弁済の責めに任ずる。ただし、第二十九条第一項ただし書に規定する負担の割合が定められているときは、その割合による。

 

第14条は次のとおり。

 

共用部分の持分の割合)
第十四条 各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による。


2 前項の場合において、一部共用部分(附属の建物であるものを除く。)で床面積を有するものがあるときは、その一部共用部分の床面積は、これを共用すべき各区分所有者の専有部分の床面積の割合により配分して、それぞれその区分所有者の専有部分の床面積に算入するものとする。


3 前二項の床面積は、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積による。


4 前三項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。

第29条第1項ただし書は次のとおり。

 

第二十九条 管理者がその職務の範囲内において第三者との間にした行為につき区分所有者がその責めに任ずべき割合は、第十四条に定める割合と同一の割合とする。ただし、規約で建物並びにその敷地及び附属施設の管理に要する経費につき負担の割合が定められているときは、その割合による。

 

2 管理組合法人の財産に対する強制執行がその効を奏しなかつたときも、前項と同様とする。


3 前項の規定は、区分所有者が管理組合法人に資力があり、かつ、執行が容易であることを証明したときは、適用しない

 

管理組合法人が債務を負った場合に法人の財産で債務を完済できないとき、又は管理組合法人の財産に対する強制執行が効を奏しなかったときに限り、区分所有者は原則として共用部分の持分割合で、その債務を弁済しなければならない責任がある。ただし、強制執行が効を奏しなかったときでも、管理組合法人に資力があり、かつ、執行が容易であることを区分所有者が証明したときは、区分所有者は責任を負わない。ということである。


特定承継人の責任)
第五十四条 区分所有者の特定承継人は、その承継前に生じた管理組合法人の債務についても、その区分所有者が前条の規定により負う責任と同一の責任を負う


(解散)
第五十五条 管理組合法人は、次の事由によつて解散する。


一 建物(一部共用部分を共用すべき区分所有者で構成する管理組合法人にあつては、その共用部分)の全部の滅失

二 建物に専有部分がなくなつたこと。

三 集会の決議


2 前項第三号の決議は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数でする。

 

以下第55条の2から第55条の9までと第56条第2項から第56条の2までは、管理組合法人が解散した時の清算の手続等について規定しているが、マンション管理士試験に出題されたことがないので省略。第56条(残余財産の帰属)は出題されたことがある。

 

(残余財産の帰属)
第五十六条 解散した管理組合法人の財産は、規約に別段の定めがある場合を除いて、第十四条に定める割合と同一の割合各区分所有者に帰属する

 

 

 

マンション管理士試験には関係ないが、以下第55条の2から第55条の9までと、第56条第2項から第56条の2までの条文は以下のとおり。念のため。

 


清算中の管理組合法人の能力)
第五十五条の二 解散した管理組合法人は、清算の目的の範囲内において、その清算の結了に至るまではなお存続するものとみなす。


清算人)
第五十五条の三 管理組合法人が解散したときは、破産手続開始の決定による解散の場合を除き、理事がその清算となる。ただし、規約に別段の定めがあるとき、又は集会において理事以外の者を選任したときは、この限りでない。


(裁判所による清算人の選任)
第五十五条の四 前条の規定により清算人となる者がないとき、又は清算人が欠けたため損害を生ずるおそれがあるときは、裁判所は、利害関係人若しくは検察官の請求により又は職権で、清算人を選任することができる。


清算人の解任)
第五十五条の五 重要な事由があるときは、裁判所は、利害関係人若しくは検察官の請求により又は職権で、清算人を解任することができる。


清算人の職務及び権限)
第五十五条の六 清算人の職務は、次のとおりとする。
一 現務の結了
二 債権の取立て及び債務の弁済
三 残余財産の引渡し


2 清算人は、前項各号に掲げる職務を行うために必要な一切の行為をすることができる。


(債権の申出の催告等)
第五十五条の七 清算人は、その就職の日から二月以内に、少なくとも三回の公告をもつて、債権者に対し、一定の期間内にその債権の申出をすべき旨の催告をしなければならない。この場合において、その期間は、二月を下ることができない。


2 前項の公告には、債権者がその期間内に申出をしないときは清算から除斥されるべき旨を付記しなければならない。ただし、清算人は、知れている債権者を除斥することができない。


3 清算人は、知れている債権者には、各別にその申出の催告をしなければならない。


4 第一項の公告は、官報に掲載してする。


(期間経過後の債権の申出)
第五十五条の八 前条第一項の期間の経過後に申出をした債権者は、管理組合法人の債務が完済された後まだ権利の帰属すべき者に引き渡されていない財産に対してのみ、請求をすることができる。


清算中の管理組合法人についての破産手続の開始)
第五十五条の九 清算中に管理組合法人の財産がその債務を完済するのに足りないことが明らかになつたときは、清算人は、直ちに破産手続開始の申立てをし、その旨を公告しなければならない。


2 清算人は、清算中の管理組合法人が破産手続開始の決定を受けた場合において、破産管財人にその事務を引き継いだときは、その任務を終了したものとする。


3 前項に規定する場合において、清算中の管理組合法人が既に債権者に支払い、又は権利の帰属すべき者に引き渡したものがあるときは、破産管財人は、これを取り戻すことができる。


4 第一項の規定による公告は、官報に掲載してする。

 


(裁判所による監督)
第五十六条の二 管理組合法人の解散及び清算は、裁判所の監督に属する。


2 裁判所は、職権で、いつでも前項の監督に必要な検査をすることができる。


(解散及び清算の監督等に関する事件の管轄)
第五十六条の三 管理組合法人の解散及び清算の監督並びに清算人に関する事件は、その主たる事務所の所在地を管轄する地方裁判所の管轄に属する。


不服申立ての制限)
第五十六条の四 清算人の選任の裁判に対しては、不服を申し立てることができない。


(裁判所の選任する清算人の報酬)
第五十六条の五 裁判所は、第五十五条の四の規定により清算人を選任した場合には、管理組合法人が当該清算人に対して支払う報酬の額を定めることができる。この場合においては、裁判所は、当該清算人及び監事の陳述を聴かなければならない。


第五十六条の六 削除


(検査役の選任)
第五十六条の七 裁判所は、管理組合法人の解散及び清算の監督に必要な調査をさせるため、検査役を選任することができる。


2 第五十六条の四及び第五十六条の五の規定は、前項の規定により裁判所が検査役を選任した場合について準用する。この場合において、同条中「清算人及び監事」とあるのは、「管理組合法人及び検査役」と読み替えるものとする。

 

以上、区分所有法、管理組合法人、第53条(区分所有者の責任)第54条第(特定承継人の責任)第55条(解散)第56条(残余財産の帰属)をまとめてみました。今年の11月25日に行われるマンション管理士試験に向けて日々学習しています。その学習した知識をブログに書き、知識の確認と定着を試みようとしています。

 

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区分所有法 管理組合法人 (監事)(監事の代理権)(事務の執行)

区分所有法    第六節 管理組合法人は第47条から  第56条まであります。ここでは第50条(監事)第51条(監事の代理権)第52条(事務の執行)をまとめています。

 

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(監事)
第五十条 管理組合法人には、監事を置かなければならない。

 

管理組合法人は、行政上の監督が加えられないので、財産の状況及び理事の業務執行の状況を監視する内部機関としての監事の存在が不可欠である。

 

監事の資格は理事と同様、自然人に限られ会社等の法人は監事にはなれない。成年被後見人等もなることができない。

 


2 監事は、理事又は管理組合法人の使用人と兼ねてはならない。

 

管理組合法人では、理事が業務を行い、監事がその業務の執行状況を監査する。

 


3 監事の職務は、次のとおりとする。


一 管理組合法人の財産の状況を監査すること。

二 理事の業務の執行の状況を監査すること。
三 財産の状況又は業務の執行について、法令若しくは規約に違反し、又は著しく不当な事項があると認めるときは、集会に報告をすること。
四 前号の報告をするため必要があるときは、集会を招集すること。

 

報告のために必要がある場合は、監事は自ら集会を招集することができる。この集会は法令等の違反の報告のためであり、理事の解任の集会を監事が招集することはできない。

 


4 第二十五条、第四十九条第六項及び第七項並びに前条の規定は、監事に準用する。

 

第25条は次のとおり。

管理者を監事に読み替える。

 

(選任及び解任)
第二十五条 区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によつて、管理者を選任し、又は解任することができる。


2 管理者に不正な行為その他その職務を行うに適しない事情があるときは、各区分所有者は、その解任を裁判所に請求することができる。

 

第四十九条第六項及び第七項は次のとおり。

理事を監事に読み替える。

 

(理事)
第四十九条 
6 理事の任期は二年とする。ただし、規約で三年以内において別段の期間を定めたときは、その期間とする。


7 理事が欠けた場合又は規約で定めた理事の員数が欠けた場合には、任期の満了又は辞任により退任した理事は、新たに選任された理事(第四十九条の四第一項の仮理事を含む。)が就任するまで、なおその職務を行う


(監事の代表権)

第五十一条 管理組合法人と理事との利益が相反する事項については、監事が管理組合法人を代表する。

 

代表理事が決まっていない場合、代表理事Aが利益相反するときは、A以外の理事Bが代表することができる。しかし、代表理事が決まっている場合は、他の理事に代表権がないので、監事が代表することになる。

この代理権は訴訟行為にも及ぶ。

 


(事務の執行)
第五十二条 管理組合法人の事務は、この法律に定めるもののほか、すべて集会の決議によつて行う。ただし、この法律に集会の決議につき特別の定数が定められている事項及び第五十七条第二項に規定する事項を除いて、規約で、理事その他の役員が決するものとすることができる。

 

事務とは、建物・敷地・附属施設の管理である。

第五十七条第二項は次のとおり。

 

(共同の利益に反する行為の停止等の請求)
第五十七条 区分所有者が第六条第一項に規定する行為をした場合又はその行為をするおそれがある場合には、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、区分所有者の共同の利益のため、その行為を停止し、その行為の結果を除去し、又はその行為を予防するため必要な措置を執ることを請求することができる。

2 前項の規定に基づき訴訟を提起するには、集会の決議によらなければならない

第六条第一項は次のとおり

 

(区分所有者の権利義務等)
第六条 区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。

 

以上をまとめると。

管理組合法人の事務は、区分所有法に定めるもののほか、すべて集会の決議よって行う。

集会の議事は、原則として区分所有者及び議決権の過半数で決する。区分所有法で特別の定数や規約に別段の定めがある場合はそれに従う。

ただし、特別決議事項と共同利益義務違反者に対する行為の停止等の請求の訴訟を除いて、規約で理事その他の役員で決することができる。

 


2 前項の規定にかかわらず、保存行為は、理事が決することができる。

保存行為とは、建物・敷地・附属施設の保存行為のことである。

理事が数人いる場合で、規約に別段の定めがないとき、管理組合法人の事務は理事の過半数で決する。

 

以上、区分所有法、管理組合法人、第50条(監事)第51条(監事の代理権)第52条(事務の執行)をまとめてみました。今年の11月25日に行われるマンション管理士試験に向けて日々学習しています。その学習した知識をブログに書き、知識の確認と定着を試みようとしています。

 

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区分所有法 管理組合法人 (理事)(理事の代理権)(理事の代理行為の委任)(仮理事)

区分所有法    第6節 管理組合法人は第47条から  第56条まであります。ここでは第49条(理事)第49条の2(理事の代理権)第49条の3(理事の代理行為の委任)第49条の4(仮理事)をまとめています。

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(理事)
第四十九条 管理組合法人には、理事を置かなければならない。

 

管理組合が規約を制定したり管理者を選任するのは任意であるが、管理組合法人は、理事を必ず置かなければならない。

 

規約に別段の定めがない限り、集会の決議(普通決議)で理事を選任し、解任することができる。

理事に不正な行為その他職務を行うことに適さない事情があるとき、各区分所有者は裁判所に解任を請求できる。

 

理事の資格は自然人に限られ、会社などの法人はなることができない。成年被後見人等もなることができない。


2 理事が数人ある場合において、規約に別段の定めがないときは、管理組合法人の事務は、理事の過半数で決する。

 

事務の決議の規定。


3 理事は、管理組合法人を代表する。

 

理事の代表権の規定。


4 理事が数人あるときは、各自管理組合法人を代表する。

 

複数の理事の代表権。理事は単独でそれぞれに代表権を持っている。


5 前項の規定は、規約若しくは集会の決議によつて、管理組合法人を代表すべき理事を定め、若しくは数人の理事が共同して管理組合法人を代表すべきことを定め、又は規約の定めに基づき理事の互選によつて管理組合法人を代表すべき理事を定めることを妨げない。

 

管理組合法人を代表する理事である代表理事が定められると、代表権は代表理事だけが持つ。そして、数人の理事が共同して管理組合法人を代表する共同代表が定められると、それらの理事の連名で代表権を行使できる。

法人登記は、代表理事を定めたときは代表理事のみが登記され、共同代表を定めたときはその旨が登記される。

代表理事や共同代表を登記していないと各理事に代表権があることになり、善意の第三者に対抗できない。


6 理事の任期は、二年とする。ただし、規約で三年以内において別段の期間を定めたときは、その期間とする。

 

規約で3年以内の範囲内で2年ではなく、1年にしたり3年にすることができる。

 

監事の任期も同様。


7 理事が欠けた場合又は規約で定めた理事の員数が欠けた場合には、任期の満了又は辞任により退任した理事は、新たに選任された理事(第四十九条の四第一項の仮理事を含む。)が就任するまで、なおその職務を行う

 

解任は信頼関係が失われた結果、職務を解くことだから、理事の員数が足りないからといって、職務を継続することはできない。


8 第二十五条の規定は、理事に準用する。

 

第25条は次のとおり。

 

(選任及び解任)
第二十五条 区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によつて、管理者を選任し、又は解任することができる。
2 管理者に不正な行為その他その職務を行うに適しない事情があるときは、各区分所有者は、その解任を裁判所に請求することができる。

 

理事が欠けた場合又は規約で定めた理事の員数が欠けた場合は、遅滞なく集会を招集して理事の選任手続をとらなければならない。

その選任手続を怠った理事又は仮理事は、20万円以下の過料に処せられる(法71条7号)。

 

第71条7号は次のとおり。

 

第三章 罰則
第七十一条 次の各号のいずれかに該当する場合には、その行為をした管理者、理事、規約を保管する者、議長又は清算人は、二十万円以下の過料に処する。

七 理事若しくは監事が欠けた場合又は規約で定めたその員数が欠けた場合において、その選任手続を怠つたとき


(理事の代理権)
第四十九条の二 理事の代理権に加えた制限は、善意の第三者に対抗することができない


(理事の代理行
為の委任)
第四十九条の三 理事は、規約又は集会の決議によつて禁止されていないときに限り、特定の行為の代理を他人に委任することができる。

 

「特定の行為」に限定されているので、理事の代表権を包括的に委任することはできない。

「他人」に限定はないが、「監事」には職務の役割上委任できない。


(仮理事)
第四十九条の四 理事が欠けた場合において、事務が遅滞することにより損害を生ずるおそれがあるときは、裁判所は、利害関係人又は検察官の請求により、仮理事を選任しなければならない。


2 仮理事の選任に関する事件は、管理組合法人の主たる事務所の所在地を管轄する地方裁判所の管轄に属する。

監事が欠けた場合もこの規定を準用する。

 

以上、区分所有法  管理組合法人  (理事)(理事の代理権)(理事の代理行為の委任)(仮理事)  をまとめてみました。今年の11月25日に行われるマンション管理士試験に向けて日々学習しています。その学習した知識をブログに書き、知識の確認と定着を試みようとしています。

 

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