マンション管理士と名乗りたい

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排水竪管更新工事

2度目に管理組合の役員になった時、排水竪管更新工事をやった。2000年(平成12年)築年数が25年経った頃だったと思う。

 

この時もまだ100%自主管理で長期修繕計画がなく、時期的に排水管更新工事をしなければならない、と、言うような余裕がある状態ではなく、排水管が傷んでいて、あちこちで漏水があったり、年に一度の排水管清掃(高圧洗浄)の業者さんに、「管が脆くなっていて高圧洗浄すると管が破れる恐れがあるのでやりたくない。どうしてもやると言うのでしたらやりますが、責任は持ちません。」みたいな事を言われるほどだった。

 

排水管更新工事は竪管と枝管共に更新する必要があったが竪管の更新工事のみすることになった。竪管は共用部分なので費用は当然管理組合が負担する。しかし枝管は専有部分なので区分所有者の負担でやらなければならない。そうすると、その時負担できない区分所有者も出てくる、また同時にやると工期が長くなる。なので枝管は各区分所有者が竪管更新工事が終わった後に、随時自己負担で工事をすることになったのだ。

 

工事をするにあたって、一級建築士に相談して検討した結果、排水竪管が浴室の壁の奥のバイブスペースを通っているが、壁を壊して新しい竪管に変えるのは手間とコストがかかるから、古い竪管はそのままにして、新たにトイレの隅に竪管を露出して通すことになった。

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旧竪管には浴室の枝管と台所の枝管とトイレの枝管が接続されている。その時の工事では、新しい竪管にトイレの枝管のみ接続して、浴室と台所の枝管は旧竪管に接続したままになる。トイレの枝管の更新は本来各区分所有者の負担になるのだが、便器まで交換して管理組合が負担した。問題になりそうだが、管理組合が負担したことは問題にはならなかった。

 

のちに問題になったのは、枝管を新しい竪管に接続しようとすると、勾配が足りないということだった。勾配をつけるには、駆体のスラブを削るか床を上げるかしなければならないことだった。また、そもそも竪管をトイレの天井と床の駆体に穴を開けて通す事自体が問題だ、なぜバイブスペースに通さなかったんだ。などと、今更総会で決議された事に対して言う人もいた。

 

枝管が専有部分の床下に通っているのではなく、専有部分の下の階の天井裏を通っているから、各区分所有者が枝管の更新工事をする時は、旧枝管はそのままにし、専有部分の床下に新しい枝管を通して、新しい竪管に接続することになった。そうすれば以後枝管の工事をする時に下の階に迷惑をかけずに済む、という理由からである。

 

枝管を床下に倒した時の勾配のことを一級建築士コンサルタントとして付いていながら、見逃がすとはどういうことなのか。駆体に穴を開けることをよしとするのはどういうことなのか。

 

その当時は考えもしなかったが、そもそも専有部分の下の階の天井裏を通っている枝管は、自己で管理できないのだから区分所有者の専有部分ではなく共用部分ではないのか。今だったら、理事会で、枝管の工事も管理組合で負担するべきだと言えたのに。

 

ともかく、排水竪管更新工事は完了した。が、新しい竪管に接続した区分所有者は数えるほどしかいなかった。

 

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