マンション管理士と名乗りたい

築40年越えのマンションの監事をしている会社員がお役に立てるマンション管理士を目指します

学習中=過去問平成27年度

平成27年度のマンション管理士試験問題を管理業務主任者試験合格者だから5問免除になるので問1から問45まで解いた。免除になるのは問46から問50まで。結果は36点。間違えた問題は、区分所有法(共用部分)、区分所有法(団地)、不動産登記法・区分所有法(区分建物の登記)、消防法(共同住宅の防火管理)、標準管理規約(総会の運営)、会計(決算)、管理組合の税務、給水設備、各種設備だった。

 

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区分所有法(共用部分)

 

【問 4】 共用部分に関する次の記述のうち、区分所有法に「規約で別段の定めをすることを妨げない。」と規定されていないものはどれか。


1 共用部分は、区分所有者全員の共有に属する。


2 共用部分の各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による。


3 共用部分の管理に関する事項は、共用部分の変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。)を除いて、集会の決議で決する。


4 各共有者は、共用部分をその用方に従って使用することができる。

 

肢3と解答した。どうして肢4と解答しなかったのだろう。共用部分をその用法に従って使用する以外に規約でどういう定めをするというのか。全くどうかしている。

 

【解答及び解説】

【問 4】 正解 4


1 規定されている。共用部分は、原則として区分所有者全員の共有に属するが、これは、規約で別段の定めをすることを妨げない。

*区分所有法11条2項


2 規定されている。共用部分の各共有者の持分は、原則としてその有する専有部分の床面積の割合によるが、これは、規約で別段の定めをすることを妨げない。

*区分所有法14条4項


3 規定されている。共用部分の管理に関する事項は、共用部分の重大変更の場合を除いて、原則として集会の決議で決するが、これは、規約で別段の定めをすることを妨げない。

*区分所有法18条2項


4 規定されていない。各共有者は、共用部分をその用方に従って使用することができるが、これについては、規約で別段の定めをすることを妨げない旨の規定はない。

*区分所有法13条

 

区分所有法(団地)

 

【問 11】 一団地内に専有部分のある建物であるA棟及びB棟がある場合に関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、誤っているものはどれか。ただし、団地の敷地はA棟及びB棟の各区分所有者の共有であるものとする。


1 団地管理組合(区分所有法第65条の団地建物所有者の団体をいう。以下この問いにおいて同じ。)において、A棟及びB棟の管理又は使用について団地規約(同法第66条において準用する第30条第1項の規約をいう。以下この問いにおいて同じ。)が定められている場合であっても、A棟の区分所有者の集会で、A棟の管理組合における管理者を定めることができる。


2 団地管理組合においてA棟及びB棟の管理又は使用について団地規約が定められている場合、A棟の建物の保存に有害な行為をしているA棟の区分所有者に対し、団地管理組合の集会で、区分所有法第57条の行為の停止を請求する訴訟を提起するための決議ができる。


3 団地管理組合においてA棟及びB棟の管理又は使用について団地規約が定められている場合、その規約で定めた事項については、団地規約を変更又は廃止しなければ、A棟の区分所有者の集会において、A棟の管理又は使用に関する規約を定めることはできない。


4 団地内にA棟の区分所有者が共有する倉庫が存する場合には、A棟の区分所有者の3/4以上でその共有持分の3/4以上を有するものの同意がなければ、団地管理組合がその倉庫を管理するための団地規約を定めることはできない。

 

肢3と解答した。肢2と迷った。肢1、肢2.、肢3は共に団地管理組合においてA棟及びB棟の管理又は使用について団地規約が定められている場合においての問題である。しかし義務違反者に対する措置は棟管理組合がすことを覚えていたので、肢2と解答すればよかったのだ。

 

【解答及び解説】

【問 11】 正解 2


1 正しい。区分所有建物が団地規約で管理の対象になっても、棟の管理組合が消滅することはなく、義務違反者に対する措置や復旧・建て替え決議等の固有の権限を行使することになるので、そのために管理者を定めることができる。

*区分所有法68条1項


2 誤り。区分所有建物が団地規約の管理の対象になっても、棟の管理組合は、義務違反者に対する措置等の固有の権限を行使することになり、団地管理組合が義務違反者に対する措置を行使することはできない。

*区分所有法66条


3 正しい。区分所有建物が団地規約の管理対象物に含まれた後に、団地規約から離脱しようという場合は、当該一部建物所有者や区分所有者のみの決議で団地規約から離脱することはできず、団地規約自体の変更又は廃止によらなければ、団地規約から離脱することはできない。

*区分所有法68条1項


4 正しい。一部の建物所有者の共有に属する附属施設を団地管理組合全体で管理するには、団地管理組合全体の区分所有者及び議決権の3/4以上の集会の決議が必要なだけでなく、当該一部の建物所有者及びその共有持分の3/4以上の同意も必要となる。

*区分所有法68条1項

 

不動産登記法・区分所有法

(区分建物の登記)

 

【問 18】 区分建物の登記に関する次の記述のうち、不動産登記法及び区分所有法の規定によれば、正しいものはどれか。


1 建物の区分の登記は、一棟の建物である甲建物を物理的に区分して二棟の建物とし、既登記の建物の登記の登記記録から区分して新たに一個の区分建物とする登記である。


2 敷地権付き区分建物についての一般の先取特権に係る権利に関する登記であって、敷地権が生ずる前に登記原因が生じ、区分建物に関する敷地権の登記後に登記がされるものは、建物についてのみ効力を有する登記として登記することができる。


3 区分建物である建物を新築して所有者となった者が死亡し、表題登記のない当該区分建物の所有権を相続した者は、被相続人を表題部所有者とする当該区分建物についての表題登記を申請しなければならない。


4 区分建物の合併の登記は、表題登記がある区分建物を登記記録上これと接続する他の区分建物である表題登記がある建物に合併し、これらを同一の登記記録に記録することによって、一個の建物とする登記である。

 

肢2と解答した。どの肢もよく分からなかった。肢2は質権又は抵当権に係る権利に関する登記と、一般先取特権に係る権利に関する登記で違うことを知らなかった。

 

【解答及び解説】

【問 18】 正解 4


1 誤り。建物の区分の登記とは、表題登記がある建物又は附属建物の部分であって区分建物に該当するものを登記記録上区分建物とする登記をいう。この建物の区分の登記は、建物を物理的に区分するのではない

不動産登記法54条1項2号


2 誤り。敷地権付き区分建物についての「質権又は抵当権」に係る権利に関する登記であって、区分建物に関する敷地権の登記をした後に登記されたものであり、かつ、その登記原因が当該建物の当該敷地権が生ずる前に生じたものは、建物についてのみ効力を有する登記として登記することができるが、一般先取特権については、このような規定はない

不動産登記法73条1項3号


3 誤り。区分建物である建物を新築した場合において、その所有者について相続その他の一般承継があったときは、相続人その他の一般承継人も、被承継人を表題部所有者とする当該建物についての表題登記を申請することが「できる」。「申請しなければならない」というわけではない。

不動産登記法47条2項


4 正しい。区分建物の合併の登記とは、表題登記がある区分建物を登記記録上これと接続する他の区分建物である表題登記がある建物若しくは附属建物に合併して一個の建物とする登記をいう。

不動産登記法54条1項3号

 

消防法(共同住宅の防火管理)

 

【問 23】 共同住宅の防火管理に関する次の記述のうち、消防法の規定によれば、誤っているものはどれか。


1 100人が居住する共同住宅では、防火管理者は、消防計画に基づき、消火、通報及び避難の訓練を行わなければならない。


2 高さ50mの共同住宅であって、その管理について権原が分かれているものの管理について権原を有する者は、統括防火管理者を協議して定めなければならない。


3 管理について権原が分かれており、統括防火管理者を定めなければならない共同住宅において必要な消防計画は、統括防火管理者が消防計画を作成すれば、それぞれの防火管理者は消防計画の作成が不要となる。


4 100人が居住する共同住宅防火管理者は、消防計画を作成するとともに、当該消防計画を所轄消防長(消防本部を置かない市町村においては、市町村長)又は消防署長に届け出なければならない。

 

肢4と解答した。私が住んでいるマンションの管理組合は、防火管理者はいるけど、消防計画を作成していないし、所轄消防長又は消防署長に届け出もしていないから、努力義務で「届け出るように努めなければならない。」なのではと思ったのだ。

 

【解答及び解説】

【問 23】 正解 3


1 正しい。共同住宅で収容人員が50人以上のものの管理について権原を有する者は、政令で定める資格を有する者のうちから防火管理者を定め、当該防火対象物について消防計画に基づく消火、通報及び避難の訓練の実施その他防火管理上必要な業務を行わせなければならない。

*消防法施行令1条の2第3項1号ハ


2 正しい。高層建築物(高さ31mを超える建築物をいう。)で、その管理について権原が分かれているものの管理について権原を有する者は、これらの防火対象物の全体について防火管理上必要な業務を統括する防火管理者(統括防火管理者)を協議して定めなければならない。

*消防法8条の2第1項


3 誤り。管理について権原が分かれており、統括防火管理者を定めなければならない共同住宅において防火管理者が作成する消防計画は、統括防火管理者が作成する防火対象物の全体についての消防計画に適合するものでなければならない。それぞれの防火管理者の消防計画の作成が不要となるわけではない。

*消防法8条の2第3項


4 正しい。共同住宅で収容人員が50人以上のものの防火管理者は、当該防火対象物についての防火管理に係る消防計画を作成し、所轄消防長又は消防署長に届け出なければならない。

*消防法施行令3条の2第1項

 

標準管理規約(総会の運営)

 

【問 28】 管理組合の理事長から、総会の運営に関する助言を求められたマンション管理士が行った次の発言のうち、標準管理規約によれば、適切でないものはどれか。


1 総会での会議の目的につき専有部分の賃借人が利害関係を有する場合には、賃借人にも総会招集通知を発し、遅滞なくその通知の内容を所定の掲示場所に掲示しなければなりません。


2 委任状は、理事長に提出することになっていますが、組合員本人からも代理人からも提出することができます。


3 建替え決議を目的とする総会を招集する場合には、少なくとも総会開催日の1ヵ月前までに、招集の際に通知すべき事項について、組合員に対し、説明会を開催する必要があります。


4 組合員総数及び議決権総数の各3/4以上で決する決議において組合員総数を計算する場合、一人の組合員が複数の住戸を所有しているときも、数人の組合員が一戸の住戸を共有しているときも、組合員は1人と計算します。

 

肢3と解答した。これは問題を良く読まなかったために間違えた。やってはならないミスである。肢1は「賃借人にも総会招集通知を発し」をスルーした。肢3は「説明会を開催する」をスルーして、建替え決議を目的とする総会を招集する場合、少なくとも会議を開く日の2カ月と2週間前までに通知しなければならない。だから1カ月前は不適切だと思ったのだ。

 

【解答及び解説】

【問 28】 正解 1


1 不適切。区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者は、会議の目的につき利害関係を有する場合には、総会に出席して意見を述べることができる。そして、この意見陳述権を保障するために、総会の招集通知の内容を、所定の掲示場所に掲示しなければならない。しかし、占有者に対して総会の招集通知まで発する必要はない。

*標準管理規約43条8項


2 適切。組合員は、代理人によって議決権を行使することができる。そして、「組合員又は代理人」は、代理権を証する書面を理事長に提出しなければならない。つまり、委任状の提出は、組合員本人からも代理人からもすることができる。

*標準管理規約46条6項


3 適切。建替え決議を目的とする総会を招集する場合、少なくとも会議を開く日の1か月前までに、当該招集の際に通知すべき事項について組合員に対し説明を行うための説明会を開催しなければならない。

*標準管理規約43条7項


4 適切。組合員総数の計算においては、一人の組合員が複数の住戸を所有しているときは、1人と計算する。逆に、住戸1戸が数人の共有に属する場合も、これら共有者をあわせて一の組合員とみなす。

*標準管理規約46条2項

 

会計(決算)

 

【問 34】 甲マンション管理組合の理事会(平成27年4月開催)において、会計担当理事が行った平成26年度決算(平成26年4月1日~平成27年3月31日)に関する次の説明のうち、適切なものはどれか。ただし、会計処理は発生主義の原則によるものとし、資金の範囲は、現金預金、未収金、前払金、未払金及び前受金とする。


1 平成27年3月に行ったエレベーター点検に係る費用8万円については、4月に支払ったため、収支報告書の支出の部には計上されておりません。


2 平成27年3月に、平成27年4月分の管理費8万円の入金がありましたが、貸借対照表の正味財産額の増減には影響はありません。


3 平成27年3月分の管理費のうち、3月末時点で、1名の組合員から入金されていませんが、これについては、入金がされた時点の年度の収支報告書の収入の部に計上することになります。


4 平成27年3月に支払った大規模修繕工事(完成時期は6月)の着手金については、貸借対照表の負債の部に計上されています。

 

肢1と解答した。こんな基本的な問題を間違えるなんて話しにならない。

 

【解答及び解説】

【問 34】 正解 2


1 不適切。エレベーター点検の費用は、3月に行われている以上、3月時点で収支報告書の支出の部に計上する必要がある。

 

2 適切。3月に4月分の管理費の入金があると、貸借対照表の資産の部の普通預金は増加するが、他方、前受金という負債も増加するので、正味財産額の増減に影響はない。

 

3 不適切。3月分の管理費については、3月時点で未収入金として計上する必要があり、収支報告書の収入の部には3月時点で管理費として計上される。

 

4 不適切。大規模修繕工事の着手金は前払金であり、貸借対照表の「資産」の部に計上される。

 

管理組合の税務

 

【問 35】 管理組合の税金に関する次の記述のうち、適切なものはどれか。ただし、「収益事業」とは、法人税法第2条第13号及び同施行令第5条第1項に規定されている事業を継続して事業場を設けて行うものをいう。


1 恒常的に空き駐車場が生じているため、区分所有者及び区分所有者以外の者に対し、募集方法は両者を分けずに広く行い、使用方法は区分所有者の優先性を設けずに同一条件で駐車場を使用させている管理組合は、区分所有者以外の者の使用料収入のみが収益事業に該当し、法人税が課税される。


2 管理組合が収益事業を行っている場合は、法人税に加え事業税も課税される。


3 移動体通信業者との間で携帯電話基地局設置のため、屋上の使用を目的とした建物賃貸借契約を結び設置料収入を得ている管理組合の行為は、収益事業の不動産貸付業には該当しない。


4 管理組合に組合員が支払う管理費及び修繕積立金は、消費税の課税対象である。

 

肢3と解答した。どうかしている。

 

【解答及び解説】

【問 35】 正解 2


1 不適切。本肢のような駐車場の使用方法は、区分所有者に対する優先性がまったく見られず、管理業務の一環としての「共済的事業」とは認められず、市中の有料駐車場と同様の駐車場業を行っているものと考えられる。したがって、区分所有者に対する使用と区分所有者以外の者に対する使用を区分することなく、その全体が収益事業たる駐車場業に該当する。

*国住マ第43号(平成24年2月3日)


2 適切。人格のない社団等の事業の所得で収益事業に係るもの以外のものに対しては、事業税を課することができないが、収益事業に対しては課税される。

地方税法72条の5第2項


3 不適切。マンション管理組合が賃貸借契約に基づいてマンション(建物)の一部を他の者に使用させ、その対価を得た場合には、収益事業(不動産貸付業)に該当するので、本肢の行為もこれに該当する。

 

4 不適切。消費税の課税対象は、国内において事業者が行った事業として対価を得て行われる資産の譲渡及び貸付け並びに役務の提供をいうが、管理費及び修繕積立金は、対価性がなく、消費税は課税対象とはならない。

 

給水設備

 

【問 43】 マンションの給水設備に関する次の記述のうち、適切なものはどれか。


1 給水設備の計画において、居佳者1人当たりの1日の使用水量を75~150ℓとする。


2 飲料用受水槽のマンホール面は、ほこりやその他衛生上有害なものが入らないように、受水槽の天井面より5cm程度立ち上げる。


3 水道水の水質を確保するためには、給水栓における遊離残留塩素の濃度が、通常0.01mg/ℓ以上にしなければならない。


4 給水器具の最低必要圧力は、一般の給水栓の30kPaに比べ、ロータンクを持たない洗浄弁方式の大便器の方が高い。

 

肢3と解答した。遊離残留塩素の濃度が、通常0.01mg/ℓ以上だったっけ?0.1mg/ℓ以上じゃね?とは思ったけど。

 

【解答及び解説】

【問 43】 正解 4


1 不適切。給水設備の計画における居佳者1人当たりの1日の使用水量は「200~350ℓ」である。

 

2 不適切。飲料用受水槽のマンホール面は、受水槽の天井面より「10cm」程度立ち上げる必要がある。

 

3 不適切。水道水の水質を確保するためには、給水栓における遊離残留塩素の濃度は、通常「0.1mg/ℓ」以上にしなければならない。

 

4 適切。給水器具の最低必要圧力は、一般の給水栓の場合には30kPaである。そして、ロータンク式の大便器の場合は、低い給水圧力でも使用できるが、ロータンクを持たない洗浄弁(フラッシュバルブ)方式の大便器は高い給水圧力が必要である。

 

各種設備

 

【問 45】 マンションの設備に関する次の記述のうち、適切なものはどれか。


1 電気設備において、100V用の照明機器やコンセントのほか200V用の電磁誘導加熱式調理器(IHクッキングヒーター)に対応するため、住戸内配線を三相3線式とした。


2 換気設備において、換気による外気の熱負荷を軽減するため、第1種換気方式となる熱交換型換気扇を用いた。


3 ガス配管の土中に埋設されている白ガス管(亜鉛メッキ鋼管)は、30年程度経過すると漏洩しやすくなる。


4 ガス瞬間式給湯器の能力表示には「号」が一般に用いられ、1号は流量1ℓ/minの水の温度を20℃上昇させる能力をいう。

 

肢3と解答した。この問題で自信があったのは、肢1だけだった。数字はしっかり覚えておかなければ。それと換気方式も。

 

【解答及び解説】

【問 45】 正解 2


1 不適切。電気設備において、100V用の照明機器やコンセントのほか200V用の電磁誘導加熱式調理器(IHクッキングヒーター)に対応するには、「単相」3線式にする。

 

2 適切。換気設備において、換気によって室内の暖かさや涼しさが捨てられるため、第1種換気方式となる熱交換型換気扇を用い、排気の際の熱エネルギーを回収し、給気の際に再利用する。

 

3 不適切。ガス配管の土中に埋設されている白ガス管(亜鉛メッキ鋼管)は、給水に含まれる空気中の酸素で配管内部に錆が形成されてしまい、「20年」程度経過すると漏洩しやすくなる。

 

4 不適切。ガス瞬間式給湯器の能力表示に用いられる「号」は、1号が流量1ℓ/minの水の温度を「25℃」上昇させる能力である。

 

【解答及び解説】は宅建通信学院資料館より引用

 

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