マンション管理士と名乗りたい

築40年越えのマンションの監事をしている会社員がお役に立てるマンション管理士を目指します

学習中=過去問平成29年度

平成29年度のマンション管理士試験問題を管理業務主任者試験合格者だから5問免除になるので問1から問45まで解いた。免除になるのは問46から問50までである。結果は37点。

 

昨年平成29年、二度目のマンション管理士試験を受けて不合格だったのだ。この年の合格点は36点、5問免除者は31点。自己採点では29点。あと2点取れてれば良かったのに。と、2点、1点に泣いた受験者は相当数いるのだろう。

 

間違えた問題は、区分所有法(復旧決議があった場合の買取請求)、不動産登記法(区分建物の登記)、マンション建替法、都市計画法(地域地区)、標準管理規約(役員の選任等)、標準管理規約(議決権)、マンションの維持・保全、建物設備の保守点検・調査だった。

 

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区分所有法(復旧決議があった場合の買取請求)

 

【問 9】 議決権及び共用部分の持分割合が等しいA、B、C及びDの区分所有者からなる甲マンションにおいて、地震によって建物価格の2分の1を超える部分が滅失したために、集会で滅失した共用部分の復旧が議案とされ、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数で、滅失した共用部分を復旧する旨の決議がなされた(決議では、A、B及びCは決議に賛成し、Dは決議に賛成しなかった)。この場合の区分所有者の買取請求権行使に関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、正しいものはどれか。ただし、その決議の日から2週間以内に買取指定者の指定がなされなかったものとする。


1 DがAに対して買取請求権を行使し、裁判所がAの請求によってAの代金支払についての期限の許与を認めた場合には、Aの代金支払義務とDの所有権移転登記及び引渡しの義務は、同時履行の関係に立つ。


2 DがBに対して買取請求をした場合におけるBからCに対する再買取請求は、復旧決議の日から2月以内にしなければならない。


3 DがCに対して買取請求をし、CがA及びBに対して再買取請求をしたときには、A、B及びCがDの有する建物及びその敷地に関する権利を3分の1ずつ取得する。


4 地震による甲マンションの一部滅失によって、Dの専有部分が失われている場合には、Dは、買取請求権を行使することはできない。

 

肢1と解答した。
 
【解答及び解説】正解 3


1 誤り。買取請求権が行使された場合、裁判所は、買取りの請求を受けた区分所有者の請求により、代金の支払につき相当の期限を許与することができる。この場合、代金の支払いについて期限を許与されているので、所有権移転登記及び引渡しの義務が先履行ということになる。

*区分所有法61条13項

 

2 誤り。決議賛成者以外の区分所有者は、決議賛成者の全部又は一部に対し、建物及びその敷地に関する権利を時価で買い取るべきことを請求した場合において、その請求を受けた決議賛成者は、その「請求の日」から2月以内に、他の決議賛成者の全部又は一部に対し、当該建物及びその敷地に関する権利を時価で買い取るべきことを請求することができる。復旧決議の日から2月以内に請求するわけではない。

*区分所有法61条7項


3 正しい。決議賛成者以外の区分所有者は、決議賛成者の全部又は一部に対し、建物及びその敷地に関する権利を時価で買い取るべきことを請求した場合において、その請求を受けた決議賛成者は、その請求の日から2月以内に、他の決議賛成者の全部又は一部に対し、「決議賛成者以外の区分所有者を除いて算定した共用部分の割合に応じて」当該建物及びその敷地に関する権利を時価で買い取るべきことを請求することができる。したがって、A、B及びCがDの有する建物及びその敷地に関する権利を3分の1ずつ取得することになる。

*区分所有法61条7項


4 誤り。決議賛成者以外の区分所有者は、決議賛成者の全部又は一部に対し、建物及びその「敷地」に関する権利を時価で買い取るべきことを請求することができる。したがって、Dの専有部分が失われている場合でも、敷地の買取請求権を行使することができる。

*区分所有法61条7項

 

不動産登記法(区分建物の登記)

 

【問 18】 敷地権付き区分建物の登記等に関する次の記述のうち、不動産登記法(平成16年法律第123号)、区分所有法及び民法の規定によれば、正しいものはどれか。


1 敷地権付き区分建物の敷地権が地上権である場合に、敷地権である旨の登記をした土地には、当該土地の所有権を目的とする抵当権の設定の登記をすることができない。


2 敷地権付き区分建物には、建物のみを目的とする不動産の先取特権に係る権利に関する登記をすることができない。


3 敷地権付き区分建物の所有権の登記名義人の相続人は、区分建物と敷地権とをそれぞれ別の相続人とする相続を原因とする所有権の移転登記をすることができる。


4 規約敷地を新たに追加し、敷地権である旨の登記がなされた場合には、当該規約敷地に、既に区分建物に登記されている抵当権と同一の債権を担保する敷地権のみを目的とする抵当権設定の登記をすることができる。

 

肢1と解答した。さっぱり分からなかった。
 
【解答及び解説】

【問 18】正解 4


1 誤り。敷地権である旨の登記をした土地には、敷地権を目的とする担保権に係る権利に関する登記をすることができない。しかし、本肢の敷地権は、地上権であり、敷地権(地上権)である旨の登記をした土地には、敷地権(地上権)を目的とする担保権に係る権利に関する登記をすることができないが、当該土地の「所有権」を目的とする抵当権の設定の登記をすることはできる。

不動産登記法73条2項


2 誤り。敷地権付き区分建物には、原則として当該建物のみを目的とする担保権(一般の先取特権、質権又は抵当権をいう。)に係る権利に関する登記をすることができない。しかし、一般の先取特権(共益の費用、雇用関係、葬式の費用、日用品の供給の先取特権)以外の不動産の先取特権は登記することができる。

不動産登記法73条3項


3 誤り。敷地権である旨の登記をした土地には、敷地権の移転の登記をすることができず、また、敷地権付き区分建物には、当該建物のみの所有権の移転を登記原因とする所有権の登記をすることができないので、区分建物と敷地権とをそれぞれ別の相続人とする相続を原因とする所有権の移転登記をすることはできない。

不動産登記法73条2項・3項


4 正しい。敷地権である旨の登記をした土地には、敷地権を目的とする担保権に係る権利に関する登記をすることができない。ただし、当該土地が敷地権の目的となった後にその登記原因が生じたもの(分離処分禁止の場合を除く。)は、この限りでない。本肢の「規約敷地を新たに追加」した場合は、「当該土地が敷地権の目的となった後にその登記原因が生じたもの」に該当し、また分離処分禁止の場合に該当しないので、既に区分建物に登記されている抵当権と同一の債権を担保する敷地権のみを目的とする抵当権設定の登記をすることができる。

 

 

マンション建替法

 

【問 19】 マンション敷地売却組合(この問いにおいて「組合」という。)が施行するマンション敷地売却事業に関する次の記述のうち、マンションの建替え等の円滑化に関する法律(平成14年法律第78号)の規定によれば、正しいものはいくつあるか。


ア 組合が分配金取得計画について認可を申請しようとするときは、分配金取得計画について、あらかじめ、総会において出席組合員の議決権及び敷地利用権の持分の価格の各4分の3以上の特別の議決を経る必要がある。


イ 組合が分配金取得計画について認可を申請しようとするときは、分配金取得計画について、あらかじめ、売却マンションについて賃借権を有する者の同意を得なければならない。


ウ 分配金取得計画においては、売却マンション又はその敷地の明渡しにより当該売却マンション又はその敷地に関する権利(組合員の有する区分所有権及び敷地利用権を除く。)を有する者で、権利消滅期日において当該権利を失うもの(売却マンション又はその敷地を占有している者に限る。)の受ける損失の額を定めなければならない。


エ 分配金取得計画においては、組合員が取得することとなる分配金の価額を定めなければならない。


1 一つ

2 二つ

3 三つ

4 四つ

 

正しいのはア、ウ、エだと思い肢3と解答した。

 

【解答及び解説】

【問 19】 正解 2


ア 誤り。組合は、分配金取得計画について認可を申請しようとするときは、分配金取得計画について、あらかじめ、総会の議決を経なければならない。この場合の総会の議決は、出席者の議決権の過半数の議決である。

*建替え円滑化法141条2項


イ 誤り。組合は、分配金取得計画について認可を申請しようとするときは、分配金取得計画について、あらかじめ、売却マンションの敷地利用権が賃借権であるときは、売却マンションの敷地の所有権を有する者の同意を得なければならないという規定はあるが、売却マンションについて賃借権を有する者の同意が必要である旨の規定はない。

*建替え円滑化法141条2項


ウ 正しい。分配金取得計画においては、売却マンション又はその敷地の明渡しにより、売却マンション又はその敷地に関する権利(組合員の有する区分所有権及び敷地利用権を除く。)を有する者で、権利消滅期日において当該権利を失うもの(売却マンション又はその敷地を占有している者に限る。)が受ける損失の額を定めなければならない。

*建替え円滑化法142条1項5号


エ 正しい。分配金取得計画においては、組合員が取得することとなる分配金の価額を定めなければならない。

*建替え円滑化法142条1項3号

 

以上より、正しいものは、ウとエの二つであり、肢2が正解となる。

 

 

都市計画法(地域地区)

 

【問 20】 地域地区に関する次の記述のうち、都市計画法(昭和43年法律第100号)の規定によれば、正しいものはどれか。


1 特定用途制限地域は、用途地域内の一定の地区における、当該地区の特性にふさわしい土地利用の増進、環境の保護等の特別の目的の実現を図るために、制限すべき特定の建築物等の用途の概要を定める地域である。


2 特定街区は、市街地の整備改善を図るため街区の整備又は造成が行われる地区について、その街区内における建築物の容積率並びに建築物の高さの最高限度及び壁面の位置の制限を定める街区である。


3 高度利用地区は、建築物の容積率の最高限度及び最低限度並びに建築物の高さの最高限度及び最低限度を定める地区である。


4 準都市計画区域については、都市計画に、用途地域を定めることができない。

 

肢3と解答した。
 
【解答及び解説】

【問 20】正解 2


1 誤り。特定用途制限地域は、「用途地域が定められていない」土地の区域(市街化調整区域を除く。)内において、その良好な環境の形成又は保持のため当該地域の特性に応じて合理的な土地利用が行われるよう、制限すべき特定の建築物等の用途の概要を定める地域とする。用途地域内の一定の地区で定めるわけではない。

都市計画法9条14項


2 正しい。特定街区は、市街地の整備改善を図るため街区の整備又は造成が行われる地区について、その街区内における建築物の容積率並びに建築物の高さの最高限度及び壁面の位置の制限を定める街区とする。

都市計画法9条19項


3 誤り。高度利用地区は、用途地域内の市街地における土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新とを図るため、建築物の容積率の最高限度及び最低限度、建築物の建蔽率の最高限度、建築物の建築面積の最低限度並びに壁面の位置の制限を定める地区とする。高度利用地区では、「建築物の高さの最高限度及び最低限度」を定めることはない。

都市計画法9条18項


4 誤り。準都市計画区域については、都市計画に、用途地域を定めることが「できる」。

都市計画法8条2項

 

 

標準管理規約(役員の選任等)

 

【問 26】 役員の選任等に関する次の記述のうち、標準管理規約によれば、適切でないものはいくつあるか。


ア 役員は半数改選とし、役員の任期を2年とする旨を規約に定めることができる。


イ 外部専門家を役員として選任できることとした場合、外部専門家が役員に選任された後に組合員となり、その後、その外部専門家が組合員でなくなったときは、当然に役員としての地位を失う。


ウ 正当な理由もなく恒常的に理事会を欠席している監事は、理事会の決議により解任することができる。


エ 理事の選任は総会の決議によるものとし、選任された理事の間で各理事の役職を決定する。


1 一つ

2 二つ

3 三つ

4 四つ

 

適切でないのはイとウだと思い、肢2と解答した。

 

【解答及び解説】

【問 26】 正解 3


ア 適切。役員の任期は○年とする。ただし、再任を妨げないとされているが(標準管理規約36条1項)、業務の継続性を重視すれば、役員は半数改選とするのもよい。この場合には、役員の任期は2年とする。

*標準管理規約36条関係コメント②


イ 不適切。外部専門家を役員として選任できることとする場合、「選任(再任を除く。)の時に組合員」であった役員が組合員でなくなった場合には、その役員はその地位を失うが、選任された後に組合員となった場合は、その外部専門家が組合員でなくなったとしても、当然に役員としての地位を失うわけではない。

*標準管理規約36条4項


ウ 不適切。役員の選任及び解任は、総会の決議事項であり、正当な理由もなく恒常的に理事会を欠席している監事であっても、理事会の決議により解任することはできない。

*標準管理規約48条13号


エ 不適切。理事及び監事は、組合員のうちから、総会で選任する。そして、理事長、副理事長及び会計担当理事は、理事のうちから、「理事会」で選任する。選任された理事の間で各理事の役職を決定(互選)するのではない。

*標準管理規約35条3項


以上より、適切でないものは、イ、ウ、エの3つであり、肢3が正解となる。

 

 

標準管理規約(議決権)

 

【問 28】 議決権に関連する次の記述のうち、標準管理規約によれば、適切なものはいくつあるか。


ア 専有部分の価値の違いに基づく価値割合を基礎とした議決権割合を定める場合には、分譲契約等によって定まる敷地等の共有持分についても、価値割合に連動させることができる。


イ 専有部分の価値の違いに基づく価値割合を基礎とした議決権割合を定める場合において、事後的にマンションの前方に建物が建築され、眺望の変化等により価値割合に影響を及ぼす変化があったときは、議決権割合の見直しを行う必要がある。


ウ 組合員が代理人によって議決権を行使する場合において、その組合員の住居に同居する親族を代理人として定めるときは、二親等の親族を代理人とすることができる。


エ 組合員が代理人によって議決権を行使する場合において、他の組合員を代理人として定めるときは、当該マンションに居住する他の組合員の中から定めなければならない。


1 一つ

2 二つ

3 三つ

4 四つ

 

適切なのはイ、ウ、エだと思い肢3と解答した。正解はアとウが適切で肢2だった。

 

【解答及び解説】

【問 28】 正解 2


ア 適切。専有部分の階数、方角等を考慮した価値の違いに基づく価値割合を基礎として、議決権の割合を定めることも考えられる。このような価値割合による議決権割合を設定する場合には、分譲契約等によって定まる敷地等の共有持分についても、価値割合に連動させることが考えられる。

*標準管理規約46条関係コメント③


イ 不適切。専有部分の階数、方角等を考慮した価値の違いに基づく価値割合を基礎として、議決権の割合を定めることも考えられる。このような価値割合による議決権割合を設定する場合には、前方に建物が建築されたことによる眺望の変化等の各住戸の価値に影響を及ぼすような事後的な変化があったとしても、それによる議決権割合の見直しは原則として行わないものとする。

*標準管理規約46条関係コメント③


ウ 適切。組合員が代理人により議決権を行使しようとする場合において、「その組合員の住戸に同居する親族」を代理人とすることができる。親族は親等の制限はなく、二親等の親族を代理人とすることもできる。

*標準管理規約46条5項2号


エ 不適切。組合員が代理人により議決権を行使しようとする場合において、「他の組合員」を代理人とすることができる。この「他の組合員」には、「当該マンションに居住する」というような要件は付けられていない。

*標準管理規約46条5項3号


以上より、適切なものは、アとウの二つであり、肢2が正解となる。さ

 

 

マンションの維持・保全

 

【問 37】 マンションの建物の維持保全に関する法令の規定に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。


1 マンション管理適正化法によれば、宅地建物取引業者は、管理組合の管理者等に対し、建築基準法第6条に規定される確認申請に用いた設計図書を交付しなければならない。


2 建築基準法第8条第2項に規定されている建築物の維持保全に関する計画には、維持保全の実施体制や資金計画等を定めることとされている。


3 長期優良住宅の普及の促進に関する法律(平成20年法律第87号)においては、長期優良住宅建築等計画の認定基準として、新築、増築又は改築のいずれの場合にあっても、新築後、増築後又は改築後の維持保全の期間は30年以上と定められている。


4 住宅の品質確保の促進等に関する法律(平成11年法律第81号)の規定による住宅性能表示制度において、鉄筋コンクリート造の既存住宅の劣化対策等級の評価基準には、コンクリートの中性化深さ及びコンクリート中の塩化物イオン量が含まれている。

 

肢2と解答した。
 
【解答及び解説】

【問 37】 正解 1


1 誤り。宅地建物取引業者は、自ら売主として人の居住の用に供する独立部分がある建物(新たに建設された建物で人の居住の用に供したことがないものに限る。)を分譲した場合においては、一定の期間内に当該建物又はその附属施設の管理を行う管理組合の管理者等が選任されたときは、速やかに、当該管理者等に対し、当該建物又はその附属施設の設計に関する図書で国土交通省令で定めるものを交付しなければならない。この図書の中に「確認申請に用いた設計図書」というのは含まれていない

*マンション管理適正化法施行規則102条


2 正しい。建築基準法第8条第2項に規定されている建築物の維持保全に関する計画には、維持保全の実施体制、資金計画、建築物の利用計画、点検等を定めることとされている。

建設省告示606号


3 正しい。所管行政庁は、長期優良住宅建築等計画の認定の申請があった場合において、当該申請に係る長期優良住宅建築等計画の認定基準として、「建築」後の住宅の維持保全の期間が30年以上であることが必要である。そして、ここで「建築」とは、住宅を新築し、増築し、又は改築することをいうとされている(長期優良住宅の普及の促進に関する法律2条2項)。

*長期優良住宅の普及の促進に関する法律6条1項4号ロ


4 正しい。鉄筋コンクリート造の既存住宅の劣化対策等級の評価基準には、コンクリートの中性化深さ及びコンクリート中の塩化物イオン量が含まれている。

*日本住宅性能表示基準 評価方法基準

 

 

建物設備の保守点検

 

【問 45】 マンションの設備の清掃及び保守点検に関する次の記述のうち、適切でないものはどれか。


1 共用部分の排水管に設置する掃除口は、排水の流れの方向又は流れと直角方向に開口するように設ける。


2 機械式立体駐車場は、機種、使用頻度等に応じて、1~3カ月以内に1度を目安として、専門技術者による点検を受ける。


3 消防用設備の点検において、誘導灯は、外観から又は簡易な操作により判別できる事項について点検を行う機器点検を、6ヵ月に1回実施する。


4 エレベーターの保守契約におけるPOG契約は、定期的な機器・装置の保守・点検のみを行う契約方式で、仕様書で定める消耗品を除き、劣化した部品の取替えや修理等を含まない。

 

肢3と解答した。
 
【解答及び解説】

【問 45】 正解 1


1 不適切。共用部分の排水管に設置する掃除口は、3水の流れと「反対」の方向又は流れと直角方向に開口するように設ける。

 

2 適切。機械式立体駐車場は、装置が正常で安全な状態を維持できるよう、機種、使用頻度等に応じて、1~3ヶ月以内に1度を目安として、専門技術者による点検を受け、必要な措置を講じること。

*機械式立体駐車場の安全対策に関するガイドライン

 

3 適切。誘導灯の機器点検の期間は、6ヵ月に1回である。

 

4 適切。POG契約は、消耗部品付き契約のことで、定期点検及び管理仕様範囲内の消耗品の交換を含み、それ以外の部品の取替え及び修理は、原則として含まない契約である。

 

【解答及び解説】は宅建通信学院資料館より引用

 

平成29年度の試験問題50問中9問が個数問題だった。5問免除で45問中でも個数問題が6問あった。過去問中最多出題数だと思う。個数問題は他の肢と比較して解答することが難しく、正確な知識が必要になる。今年度の試験でも同数程度の個数問題が出題されるのではないだろうか。

 

 

 

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