マンション管理士と名乗りたい

築40年越えのマンションの監事をしている会社員がお役に立てるマンション管理士を目指します

学習中=過去問平成28年度・2巡目

今日は朝から雨☔️である。

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現在3度目のマンション管理士試験に向けて学習中。今年2月より平成13年度から平成26年度までの過去問を分野別に解答し、間違えた問題を繰り返し解答して、間違わなくなったら次の分野に進むやり方で2巡した。

 

その後、年度別に平成25年度から平成29年度までの過去問を年度ごとに解答し、間違えた問題をもう一度解答して、間違えなかったら次の年度に進むやり方で1巡した。2巡目に入って平成28年度の過去問を解管理業務主任者試験合格者だから5問免除になるので問1から問45まで解いた。結果は38点。前回は5月29日に解答し終わり32点だった。

 

間違えた問題は、区分所有法(共用部分)、区分所有法(管理組合法人)、区分所有法(団地)、民法不法行為債務不履行)・失火ノ責任ニ関スル法律民法(相続)、建築基準法(耐火建築物、防火地域、準防火地域、非常用昇降機、建築確認)、会計(仕訳)だった。

 

もくじ

 

前回間違えて今回も間違えた問題は会計(仕訳)だけで、それ以外は正解したのに、前回正解して今回間違えた問題が6問あった。前回はまぐれだったのか。

 

区分所有法(共用部分)

 

【問 1】 共用部分に関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、正しいものはどれか。


1 各共有者は、共用部分の全部について、持分に応じて使用することができる。


2 共有者の持分は、規約に別段の定めがない限り、その有する専有部分の処分に従う。


3 各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合によるとされ、その床面積は、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積によるとされているが、これらは規約で別段の定めをすることもできる。


4 共用部分の変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。)を行う場合の議決権割合は、規約でその過半数まで減ずることができる。

 

肢2と解答した。共用部分の持分の処分(肢2)と共用部分の持分の割合(肢3)を混同したようだ。
 
【解答及び解説】【問 1】 正解 3


1 誤り。各共有者は、共用部分をその「用方」に従って使用することができるのであって、「持分」に応じて使用することができるわけではない。

*区分所有法13条


2 誤り。共用部分の共有者の持分は、その有する専有部分の処分に従い、これについて規約で別段の定めをすることはできない。

*区分所有法15条1項


3 正しい。各共有者の共用部分の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による。そして、その床面積は、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積による。これについて、規約で別段の定めをすることを妨げない。

*区分所有法14条


4 誤り。共用部分の変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。)は、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議で決する。そして、この「区分所有者の定数」は、規約でその過半数まで減ずることができるが、議決権割合は規約でその過半数まで減ずることはできない。

*区分所有法17条1項


【解法のポイント】本問は、スタートの問題としては、平易な問題でした。確実に正解して下さい。

 

共用部分の持分の処分
共用部分の持分ですが、民法で共有物の持分の処分の規定があったと思います。共有物の持分は、各自が単独で自由に売却等の処分ができる、という規定です。

この規定をそのまま区分所有建物の共用部分に適用しますとおかしなことになります。

区分所有建物においては、共用部分というのは、専有部分を利用し、維持するために必要不可欠のものだからです。

そこで、専有部分の処分は、一体とて共用部分の共有持分も伴うことにしなければおかしいので、「共有者の持分は、その有する専有部分の処分に従う。」とされています。

したがって、区分所有者がその専有部分を売却すれば、特約がなくても当然に共用部分の共有持分も売却されたことになり、また区分所有者がその専有部分に抵当権を設定すれば、当然にその効力が共用部分の共有持分にも及び、専有部分を時効取得した者は共用部分の共有持分も時効取得することになります。

この規定は、区分所有建物において、その性質上認められるものですから、規約で別段の定めをすることはできません。

 

区分所有法(管理組合法人)

 

【問 9】 管理組合法人の事務に関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、誤っているものはどれか。


1 管理組合法人の事務のうちの保存行為について、複数の理事がいる場合、規約に別段の定めがないときは、各理事が単独で決することができる。


2 管理組合法人が共用部分を管理者として所有することについて、規約で定めることはできない。


3 管理組合法人の事務のうち保存行為を除く事務に関しては、集会の決議につき特別の定数が定められている事項及び義務違反者に対する訴訟を提起するために集会決議が求められている事項を除き、規約の定めにより、理事その他の役員で決することができる。


4 管理組合法人が、支払不能による破産手続開始を申し立てられても、それをもって直ちに解散する事由にはあたらない。

 

肢3と解答した。
 
【解答及び解説】【問 9】 正解 1


1 誤り。管理組合法人の事務のうち保存行為は、理事が決することができる。ただし、理事が数人ある場合において、規約に別段の定めがないときは、管理組合法人の事務は、理事の過半数で決する。

*区分所有法49条2項


2 正しい。法人でない管理組合の管理所有の規定(区分所有法27条)は、管理組合法人に準用されておらず、管理組合法人が共用部分を管理者として所有することを規約で定めることはできない。

*区分所有法47条11項


3 正しい。管理組合法人の事務は、この法律に定めるもののほか、すべて集会の決議によって行うが、区分所有法で集会の決議につき特別の定数が定められている事項及び共同の利益に反する行為の停止等の請求の訴訟を提起するための集会決議の場合を除いて、規約で、理事その他の役員が決するものとすることができる。

*区分所有法52条1項


4 正しい。管理組合法人の解散事由は、1.建物の全部の滅失、2.建物に専有部分がなくなったこと、3.集会の決議の三つであり、支払不能で破産手続開始を申し立てられても、直ちに解散事由に該当することはない。

*区分所有法55条1項


区分所有法(団地)
 

【問 11】 一団地内に専有部分のあるA棟及びB棟の2棟の建物がある。区分所有法第70条に基づき、この団地内の建物の一括建替え決議を行おうとする場合に関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、誤っているものはどれか。ただし、A棟及びB棟が所在する土地は、団地建物所有者の共有に属しており、その共有者全員で構成する団地管理組合(区分所有法第65条の団地建物所有者の団体をいう。)において、団地管理組合の規約が定められているものとする。


1 一括建替え決議を行う場合の議決権割合は、団地管理組合の規約に議決権割合に関する別段の定めがある場合にはその定めによる。


2 A棟の区分所有者Cが一括建替え決議に賛成しなかったときには、一括建替え決議に賛成したB棟の区分所有者Dは、Cに対して、区分所有権及び敷地利用権を時価で売り渡すべきことを請求することができる。


3 団地建物所有者の集会において、団地内建物の区分所有者及び議決権の各5分の4以上の多数の賛成を得るとともに、A棟及びB棟ごとについて、区分所有者の3分の2以上の者であって議決権の合計の3分の2以上の議決権を有するものが賛成することが必要である。


4 一括建替え決議においては、団地内建物の全部の取壊し及び再建団地内建物の建築に要する費用の概算額に加え、その費用の分担に関する事項を定める必要がある。

 

肢2と解答した。前回はまぐれ。理解していなかった。
 
【解答及び解説】【問 11】 正解 1
1 誤り。一括建替え決議を行う集会における各団地建物所有者の議決権は、団地管理組合の規約に議決権割合に関する別段の定めがある場合であっても、当該特定建物の所在する土地の持分の割合によるものとされている。

*区分所有法70条2項


2 正しい。一括建替え決議における売渡し請求は、通常の建替え決議における売渡し請求の規定が準用されており、建替え決議に賛成した各区分所有者等は、建替えに参加しない旨を回答した区分所有者に対し、区分所有権及び敷地利用権を時価で売り渡すべきことを請求することができる。したがって、一括建替え決議に賛成した棟の区分所有者かどうかにかかわらず、建替え決議に賛成した各区分所有者等から、建替えに参加しない旨を回答した区分所有者に対し売渡し請求をすることができる。

*区分所有法70条


3 正しい。団地建物所有者の集会において、当該団地内建物の区分所有者及び議決権の各5分の4以上の多数で、一括建替え決議をすることができる。ただし、当該集会において、当該各団地内建物ごとに、それぞれその区分所有者の3分の2以上の者であって議決権の合計の3分の2以上の議決権を有するものがその一括建替え決議に賛成した場合でなければならない。

*区分所有法70条1項


4 正しい。団地内建物の一括建替え決議においては、「団地内建物の全部の取壊し及び再建団地内建物の建築に要する費用の概算額」、「その費用の分担に関する事項」等について定めなければならない。

*区分所有法70条3項


【解法のポイント】区分所有法の団地においては、建替え承認決議や一括建替え決議の要件等は、一つの典型的な出題範囲ですので、あらかじめ準備しておく必要があります。

 

民法不法行為債務不履行
 ・失火ノ責任ニ関スル法律

 

【問 16】 Aがその所有する甲マンションの301号室を、Bに事務所として賃貸したところ、Bの事業の執行中に従業員Cの過失により同室で火災が発生し、当該火災により、同室及びその直下のD所有の201号室にそれぞれ損害が生じた。この場合に関する次の記述のうち、民法及び失火ノ責任二関スル法律(明治32年法律第40号)の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。


1 当該火災が成年Cの重過失による場合には、BのCに対する監督についての過失の有無にかかわらず、Dは、Cに対し、損害賠償を請求することができる。


2 当該火災が18歳のCの重過失による場合において、BのCに対する監督について重過失があるときは、Dは、Bに対し、損害賠償を請求することができる。


3 当該火災が成年Cの重過失による場合には、BのCに対する監督について重過失があるときに限り、Dは、Bに対し、損害賠償を請求することができる。


4 当該火災が成年Cの重大ではない過失による場合において、BのCに対する監督について重大ではない過失があるときは、Aは、Bに対し、損害賠償を請求することができる。

 

肢4と解答した。
 
【解答及び解説】【問 16】 正解 3


1 正しい。本肢では、Cの重過失により、Dに火災による損害を与えているので、BのCに対する監督についての過失の有無にかかわらず、Dは、Cに対し、損害賠償を請求することができる。

*失火責任法


2 正しい。民法上の使用者責任において被用者の行為で失火した場合、被用者に不法行為が成立することが必要であるから、被用者に重過失が必要となる(失火責任法)。その際の使用者は選任・監督上の過失が重過失である必要はない(判例)。本肢では、使用者に重過失があるので、問題なくDは、Bに対し、損害賠償を請求することができる。

民法715条1項


3 誤り。民法上の使用者責任において被用者の行為で失火した場合、被用者に不法行為が成立することが必要であるから、被用者に重過失が必要となる(失火責任法)。その際の使用者は選任・監督上の過失が重過失である必要はない(判例。したがって、BのCに対する監督について重過失がなくても、軽過失があればDは、Bに対し、損害賠償を請求することができる。

民法715条1項


4 正しい。民法上の使用者責任において被用者の行為で失火した場合、被用者に不法行為が成立することが必要であるから、被用者に重過失が必要となる(失火責任法)。したがって、本肢では、Aは、Bに対し、不法行為に基づく損害賠償を請求することができない。しかし、AはBと賃貸借契約を締結しているので、Bは履行補助者であるCの過失による火災について、債務不履行に基づく損害賠償責任を負う。

民法415条


【解法のポイント】失火責任法については、使用者責任との関係について過去問で出題されています。過去問の研究はやはり重要です。

 

民法(相続)

 

【問 17】 甲マンションの301号室を所有するAが死亡し、Aの妻B及びAの子Cが相続人である場合における次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。


1 Bが、自己のためにAの相続の開始があったことを知った時から3ヵ月(以下「熟慮期間」という。)以内に、相続の放棄をしても、熟慮期間内であれば相続の放棄を撤回することができる。


2 Cが、熟慮期間内に相続の承認又は放棄ができないときは、熟慮期間内に家庭裁判所に期間の伸長の届出をすれば、その期間は伸長される。


3 Bが、自らの熟慮期間内に甲マンションの301号室を、Dに対して、賃貸期間を2年とする定期建物賃貸借契約により賃貸したときには、熟慮期間内であっても相続の放棄をすることができない。


4 Cは相続人として、その固有財産におけるのと同一の注意をもって甲マンションの301号室を管理する義務を負うが、相続の承認をしたときは、この限りでない。

 

肢1と解答した。
 
【解答及び解説】【問 17】 正解 4


1 誤り。相続の承認及び放棄は、熟慮期間内でも、原則として撤回することができない。

民法919条1項


2 誤り。熟慮期間は、利害関係人又は検察官の請求によって、家庭裁判所において伸長することが「できる」。したがって、Cは家庭裁判所に期間の伸長の届出をすることはできるが、届出をしたからといって、必ずしも伸長されるとは限らない。

民法915条1項


3 誤り。相続人が相続財産の全部又は一部を処分したときは、単純承認をしたものとみなされるが、ただし、短期賃貸借は、単純承認とはみなされない。建物賃貸借は3年以下の場合は賃貸借に該当する。

民法921条1号


4 正しい。相続人は、その固有財産におけるのと同一の注意をもって、相続財産を管理しなければならない。ただし、相続の承認又は放棄をしたときは、この限りでない。

民法918条1項


【解法のポイント】正解肢の肢4は基本的な知識ではなかったかと思います。善管注意義務と固有財産におけるのと同一の注意義務は、民法のいくつかの場面で問題になるので、一度まとめておいた方がいいでしょう。

 

建築基準法(耐火建築物、防火地域、準防火地域、非常用昇降機、建築確認)
 

【問 21】 建築基準法(昭和25年法律第201号)に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。


1 準防火地域内にある地階を除く階数が4で延べ面積が1,000㎡の共同住宅は、耐火建築物としなければならない。


2 建築物の敷地が防火地域及び準防火地域にわたる場合においては、当該建築物又は当該建築物の敷地の全部について、敷地の過半に属する地域の建築物に関する建築基準法の規定又は建築基準法に基づく命令の規定を適用する。


3 高さ31mを超える共同住宅で、高さ31mを超える部分の各階の床面積の合計が400㎡のものについては、非常用の昇降機を設ける必要はない。


4 建築主は、共同住宅の用途に供する建築物で、その用途に供する部分の床面積の合計が150㎡であるものの大規模の模様替えをしようとする場合、建築確認を受けなければならない。

 

肢4と解答した。肢2が正しいと思ったことがびっくりである。建築物の敷地が防火地域及び準防火地域にわたる場合、敷地の過半に属する地域ではなく、厳しい地域の規定が適用されることは基本的なことである。
 
【解答及び解説】【問 21】 正解 2


1 正しい。準防火地域内にある建築物は、地階を除く階数が4以上であれば、延べ面積はいくらであっても耐火建築物としなければならない。

建築基準法62条1項


2 誤り。建築物が防火地域及び準防火地域にわたる場合においては、その全部について防火地域内の建築物に関する規定を適用する。

建築基準法67条2項


3 正しい。高さ31メートルを超える部分の各階の床面積の合計が500㎡以下の建築物については、非常用の昇降機の設置を要しない。

建築基準法施行令129条の13の2第2号


4 正しい。共同住宅のような特殊建築物で、その用途に供する部分の床面積の合計が100㎡を超えるものについては、大規模の模様替えをしようとする場合、建築確認を受けなければならない。

建築基準法6条1項1号


【解法のポイント】この問題は、基本的なものだったと思います。肢3は建築基準法の問題ではなく、エレベーターの問題で出題されてもいいものですが、いずれにしても、この知識は必要です。
 

会計(仕訳)
 

【問 34】 甲マンション管理組合平成27年度(平成27年4月1日~平成28年3月31日)の会計に係る次の仕訳のうち、適切でないものはどれか。ただし、会計処理は発生主義の原則によるものとする。


1 平成28年3月に、平成28年3月分、4月分及び5月分の管理費(1カ月分は3万円)の合計9万円が入金された。

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2 平成28年8月に完了予定の修繕工事の工事費80万円のうち、着手金として平成28年3月に30万円を支払い、工事完了時に50万円を支払う予定である。

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3 平成27年4月に、建物の事故等に備え、保険期間3年の積立型マンション保険に加入し、3年分の保険料総額30万円を支払った。なお、1年間の掛捨保険料は8万円、3年後の満期返戻金は6万円である。

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4 平成26年度の貸借対照表に計上されていた管理費の未収金10万円のうち、8万円が平成27年度に入金されたが、2万円はまだ入金されていない。

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肢1と解答した。なんと前回も肢1と解答してる。どうなってるのか、って言うか、理解してないだけだ。

 
【解答及び解説】【問 34】 正解 4


1 適切。まず、3月に9万円が入金されているので、借方に現金預金90,000円(資産の増加)が計上される。そのうち、3月分の管理費(収入)については、貸方に30,000円と計上される。残りの4月分と5月分の管理費については、まだ期限が来ていないので、貸方に前受金(負債の増加)として60,000円が計上される。以上まとめると、
現金預金 90,000/前受金 60,000
        /管理費収入  30.000
となり、問題文の仕訳は適切である。

 

2 適切。まず、3月支払いの着手金30万円であるが、3月時点では工事はまだ完了しておらず、借方に前払金(資産の増加)として計上される。次に、工事完了時に支払う50万円は、3月時点では工事は完了しておらず、平成27年度においては特に計上する必要はない。

 

3 適切。まず、平成27年4月に3年分の保険料総額30万円を支払っているので、貸方に現金預金30万円(資産の減少)を計上する。次に、そのうち平成27年度の1年間の掛捨保険料は8万円は支払保険料(費用)として借方に計上する。そして、平成28年度、平成29年度の掛捨保険料部分は、前払金となるので、借方に2年分の16万円を計上する。最後に、満期返戻金6万円は、積立保険料(資産の増加)として借方に計上する。以上をまとめると、
支払保険料 80,000/現金預金 300,000
前払金 160,000/
積立保険料 60,000/
となり、問題文の仕訳は適切である。


4 不適切。平成26年度において管理費の未収金10万円が計上されているので、その際には「未収金 100,000/管理費 100,000」とされているはずである。そして、平成27年度に8万円が入金された段階で「現金預金 80,000/未収金」となるので、本肢は不適切である。なお、また入金されていない2万円は、入金された段階で計上されるのであり、現時点では何も計上する必要はない。

 
【解法のポイント】マンション管理士では、管理業務主任者と異なり、必ず毎年仕訳が出題されるとは限りませんが、本問のようにそれなりに出題されますので、しっかり学習しておいて下さい。

 

【解答及び解説】【解法のポイント】は宅建通信学院資料館より引用
 

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