マンション管理士と名乗りたい

築40年越えのマンションの監事をしている会社員がお役に立てるマンション管理士を目指します

学習中=過去問平成29年度・2巡目

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現在3度目のマンション管理士試験に向けて学習中。今年2月より平成13年度から平成26年度までの過去問を分野別に解答し、間違えた問題を繰り返し解答して、間違わなくなったら次の分野に進むやり方で2巡した。

 

その後、年度別に平成25年度から平成29年度までの過去問を年度ごとに解答し、間違えた問題をもう一度解答して、間違えなかったら次の年度に進むやり方で1巡した。2巡目に入って平成29年度の過去問を解管理業務主任者試験合格者だから5問免除になるので問1から問45まで解いた。結果は39点。前回は6月1日に解答しおわり37点だった。

 

間違えた問題は、区分所有法(集会の決議・規約の定め)、区分所有法(団地)、不動産登記法(区分建物の登記)、標準管理規約(議決権)、標準管理規約(理事長の職務)、マンションの維持・保全

 

もくじ

 

区分所有法(集会の決議・規約の定め)

 

【問 8】 集会の決議及び規約の定めに関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、誤っているものはどれか。


1 管理組合法人の解散は、建物の全部滅失及び専有部分がなくなった場合を除き、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数の集会の決議によることが必要であり、規約で集会の決議以外の方法で決するものと定めることはできない。


2 管理者の選任及び解任は、集会の決議によるほか、規約で別段の定めをすることができる。


3 共同の利益に反する行為の停止の請求についての訴訟の提起は、集会の決議によるほか、規約で集会の決議以外の方法で決するものと定めることができる。


4 管理者がない場合の規約の保管については、建物を使用している区分所有者又はその代理人のうちから、規約又は集会の決議で定められたものがこれに当たる。

 

肢1と解答した。
 
【解答及び解説】【問 8】

 正解 3


1 正しい。管理組合法人の解散事由は、建物の全部の滅失、建物に専有部分がなくなったこと、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議であり、規約で集会の決議以外の方法で決するものと定めることはできない。

*区分所有法55条


2 正しい。区分所有者は、「規約に別段の定めがない限り」集会の決議によって、管理者を選任し、又は解任することができる。規約での別段の定めも許されている。

*区分所有法25条1項


3 誤り。共同の利益に反する行為の停止の請求についての訴訟を提起するには、集会の決議によらなければならない。これについて規約で別段の定めをすることができる旨の規定はない。

*区分所有法57条2項


4 正しい。規約は、管理者が保管しなければならないが、管理者がないときは、建物を使用している区分所有者又はその代理人で規約又は集会の決議で定めるものが保管しなければならない。

*区分所有法33条1項


【解法のポイント】この問題も基本的な条文の問題ですが、肢1と肢3は、ちょっと気を付けて下さい。

 

区分所有法(団地)
 

【問 10】 一団地内に下図のとおり、専有部分のある建物であるA棟、B棟及び附属施設である集会所が存在し、A棟及びB棟の団地建物所有者が土地及び附属施設である集会所を共有している。この場合に関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、誤っているものはどれか。

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1 集会所は、当然にA棟及びB棟の団地建物所有者によって構成される団地管理組合における団地共用部分となる。


2 A棟及びB棟の団地建物所有者によって構成される団地管理組合は、当然に集会所の管理を行う。


3 A棟については、A棟の区分所有者だけによる管理を行うものとしたままで、B棟については、A棟及びB棟の団地建物所有者によって構成される団地管理組合が管理を行うものとすることはできない。


4 A棟及びB棟の団地建物所有者によって構成される団地管理組合がA棟及びB棟の管理を行うものとする場合において、A棟の管理とB棟の管理について、規約で異なる内容を定めることができる。

 

肢3と解答した。

 

【解答及び解説】

【問 10】 正解 1


1 誤り。一団地内の附属施設たる建物は、「規約」により団地共用部分とすることができる。当然に団地共用部分となるわけではない。

*区分所有法67条1項


2 正しい。一団地内の土地又は附属施設が建物の所有者の共有に属する場合には、団地建物所有者は、全員で、その団地内の土地、「附属施設」及び専有部分のある建物の「管理」を行うための団地管理組合を構成する。したがって、団地管理組合は、当然に集会所の管理を行う。

*区分所有法65条


3 正しい。団地内の専有部分のある建物については、団地規約を設定することにより、団地管理組合の管理の対象とすることができるが、特定の専有部分のある建物だけ、団地規約により団地管理組合の管理の対象とすることはできない。

*区分所有法68条2号


4 正しい。団地内の専有部分のある建物については、団地規約を設定することにより、団地管理組合の管理の対象とすることができるが、この場合、全部の区分所有建物について規約を定めておくことは必要であるが、各区分所有建物の管理の内容については同じ定めである必要はない。

*区分所有法68条2号

 

【解法のポイント】この問題は、相当な難問だと思います。団地規約、団地管理組合の管理の対象についてしっかりと理解しておく必要があります。

 

不動産登記法(区分建物の登記)

 

【問 18】 敷地権付き区分建物の登記等に関する次の記述のうち、不動産登記法(平成16年法律第123号)、区分所有法及び民法の規定によれば、正しいものはどれか。


1 敷地権付き区分建物の敷地権が地上権である場合に、敷地権である旨の登記をした土地には、当該土地の所有権を目的とする抵当権の設定の登記をすることができない。


2 敷地権付き区分建物には、建物のみを目的とする不動産の先取特権に係る権利に関する登記をすることができない。


3 敷地権付き区分建物の所有権の登記名義人の相続人は、区分建物と敷地権とをそれぞれ別の相続人とする相続を原因とする所有権の移転登記をすることができる。


4 規約敷地を新たに追加し、敷地権である旨の登記がなされた場合には、当該規約敷地に、既に区分建物に登記されている抵当権と同一の債権を担保する敷地権のみを目的とする抵当権設定の登記をすることができる。

 

肢2と解答した。宅建士なのになんてことだ。さっぱり分からなかった。前回も間違えて理解できないままだった。
 
【解答及び解説】

【問 18】 正解 4


1 誤り。敷地権である旨の登記をした土地には、敷地権を目的とする担保権に係る権利に関する登記をすることができない。しかし、本肢の敷地権は、地上権であり、敷地権(地上権)である旨の登記をした土地には、敷地権(地上権)を目的とする担保権に係る権利に関する登記をすることができないが、当該土地の「所有権」を目的とする抵当権の設定の登記をすることはできる。

不動産登記法73条2項


2 誤り。敷地権付き区分建物には、原則として当該建物のみを目的とする担保権(一般の先取特権、質権又は抵当権をいう。)に係る権利に関する登記をすることができない。しかし、一般の先取特権(共益の費用、雇用関係、葬式の費用、日用品の供給の先取特権)以外の不動産の先取特権は登記することができる。

不動産登記法73条3項


3 誤り。敷地権である旨の登記をした土地には、敷地権の移転の登記をすることができず、また、敷地権付き区分建物には、当該建物のみの所有権の移転を登記原因とする所有権の登記をすることができないので、区分建物と敷地権とをそれぞれ別の相続人とする相続を原因とする所有権の移転登記をすることはできない。

不動産登記法73条2項・3項


4 正しい。敷地権である旨の登記をした土地には、敷地権を目的とする担保権に係る権利に関する登記をすることができない。ただし、当該土地が敷地権の目的となった後にその登記原因が生じたもの(分離処分禁止の場合を除く。)は、この限りでない。本肢の「規約敷地を新たに追加」した場合は、「当該土地が敷地権の目的となった後にその登記原因が生じたもの」に該当し、また分離処分禁止の場合に該当しないので、既に区分建物に登記されている抵当権と同一の債権を担保する敷地権のみを目的とする抵当権設定の登記をすることができる。

不動産登記法73条2項


【解法のポイント】この問題は、なかなかの難問です。やはり、不動産登記法も区分建物(マンション)に関するものはしっかり理解しておく必要があります。本問もしっかり解説を読んで理解して下さい。

 

参考

<区分建物の表題登記>

区分建物の表題登記は、建物全体の表題部と専有部分の表題部からなります。一棟に属するすべての区分建物の表題登記は原始取得者( マンションの仲介業者など)が一括して申請しなければなりません(不登法48条)。

 

<共用部分の登記>

1、法定共用部分

法定共用部分は登記されない(不登法27条、44条)。

2、規約共用部分

規約共用部分の登記は、表題部に登記された所有者または所有権の登記名義人の申請により、(専有部分の)権利部に記録されます(不登法58条)。これによって第三者に対抗することができます(区分法4条2項)。規約共用部分の登記は甲区・乙区に記録されることはないので、規約共用部分の申請時に所有権の登記があるときは抹消されることになります。また、表題部所有者の登記も抹消されます(不登法58条4項)。

 

<敷地権に関する登記>

1、敷地権の登記

(1) 敷地権とは

区分所有法2条6項の敷地権利用権である登記をした権利であって、区分建物またはその付属建物を分離して処分することができないものをいいます(不登法44条14項9号)。

敷地権は登記することができる権利であることを要します。したがって、使用借権は敷地権となることはできず、所有権、地上権、賃借権の3つが敷地権になることができます(不登法3条参照)。

(2) 敷地権の表題登記

敷地権が生じた場合は、建物の一棟全体の表題部と専有部分の表題部の双方に敷地権の表題登記がなされます(不登法44条1項9 号)。

(3) 敷地権である旨の登記

敷地権の表題登記がなされると、敷地権の目的たる措置の登記記録上権利部の相当区(所有権なら甲区、地上権・賃借権なら乙区)に登記官が職権で敷地権である旨の登記を行います(不登法46条)。敷地権である旨の登記は主登記でなされます(付記登記によるという規定がないため)。

 

2、敷地権の登記の効力

(1) 所有権移転登記の禁止

土地の所有権が敷地権であるときは、その土地について所有権移転登記はできません(不登法73条2項)。また、建物のみの所有権移転登記もするこはできません(不登法73条3項)。

ただし、土地が敷地権の目的となる前に登記原因が生じた所有権移転(請求権の)仮登記は、土地のみ、建物のみについてすることができます(不登法73 条2項ただし書、3 項ただ書)。

敷地権が地上権・賃借権である場合もそれぞれの移転登記はできません(不登法73条2項)。

ただしこの場合、土地の所有権移転登記はすることができます。敷地権は乙区の地上権・賃借権であるため、甲区の所有権は自由に処分できるからである。

なお、土地が敷地権の目的となる前の権利移転に関する仮登記は、所有権が敷地権である場合と同じくすることができます。

 

(2) 抵当権設定登記の禁止

土地の敷地権または建物のみを目的とする一般の先取特権の保存、質権・抵当権設定の登記はすることができません(不登法73条2項、3項)。

ただし、土地が敷地権の目的となる前に登記原因が生じた質権・抵当権の設定登記はすることができます(不登法73条2項ただし書、 3項ただ書)。

 

 

一般の先取特権

先取特権は法律上当然に成立する法定担保物権です(民法303 条) 。これに対 して質権・抵当権は当事者の合意によって成立する約定担保物権です。質権・抵当権は当事者の合意によって設定するためその登記は設定登記となり、先取特権は当事者がするものではないからその登記は保存登記をすることになります。また、一般の先取特権とは債務者の総財産を目的とするものです。つまり、一般の先取特権は特定の不動産以外の他の財産に対しても先取引特権を行使することができるので質権・抵当権のような例外規定による保護がなされなかったのです。

 

(3) 所有権・担保権に関する登記の特別の効力

敷地権付き区分建物についての所有権または担保権に係る権利の登記は、敷地権である旨の登記をした土地の敷地権についてされた登記としての効力を有するのが原則です(不登法73条1項)。

ただし、建物のみに関するする旨の登記がある場合はこの限りではありません。参考までに、建物に関す旨の登記とは、新たに敷地権が生じる際に、これまで建物になされていた所有権に関する仮登記や担保権に関する登記が、建物のみについてされたものであることを明らかにするためになされるものです。


(4) 申請情報として敷地権の表示の提供

所有権・担保権に関する登記を申請する場合には、原則として申請情報として敷地権の表示を提供することを要します(不登令3条11号) 。


(5)その他の注意事項

専有部分または敷地のみを目的とする賃借権設定の登記はすることができます。賃借権は、性質上、土地と建物を同一の目的とすることができないからです。

ブログ:「宅建合格への道しるべ」より引用

 

標準管理規約(議決権)
 

【問 28】 議決権に関連する次の記述のうち、標準管理規約によれば、適切なものはいくつあるか。


ア 専有部分の価値の違いに基づく価値割合を基礎とした議決権割合を定める場合には、分譲契約等によって定まる敷地等の共有持分についても、価値割合に連動させることができる。


イ 専有部分の価値の違いに基づく価値割合を基礎とした議決権割合を定める場合において、事後的にマンションの前方に建物が建築され、眺望の変化等により価値割合に影響を及ぼす変化があったときは、議決権割合の見直しを行う必要がある。


ウ 組合員が代理人によって議決権を行使する場合において、その組合員の住居に同居する親族を代理人として定めるときは、二親等の親族を代理人とすることができる。


エ 組合員が代理人によって議決権を行使する場合において、他の組合員を代理人として定めるときは、当該マンションに居住する他の組合員の中から定めなければならない。


1 一つ

2 二つ

3 三つ

4 四つ

 

全て正しいと思い、肢4と解答した。

 

【解答及び解説】

【問 28】 正解 2


ア 適切。専有部分の階数、方角等を考慮した価値の違いに基づく価値割合を基礎として、議決権の割合を定めることも考えられる。このような価値割合による議決権割合を設定する場合には、分譲契約等によって定まる敷地等の共有持分についても、価値割合に連動させることが考えられる。

*標準管理規約46条関係コメント③


イ 不適切。専有部分の階数、方角等を考慮した価値の違いに基づく価値割合を基礎として、議決権の割合を定めることも考えられる。このような価値割合による議決権割合を設定する場合には、前方に建物が建築されたことによる眺望の変化等の各住戸の価値に影響を及ぼすような事後的な変化があったとしても、それによる議決権割合の見直しは原則として行わないものとする。

*標準管理規約46条関係コメント③


ウ 適切。組合員が代理人により議決権を行使しようとする場合において、「その組合員の住戸に同居する親族」を代理人とすることができる。同居している親族は親等の制限はなく、二親等の親族を代理人とすることもできる。

*標準管理規約46条5項2号


エ 不適切。組合員が代理人により議決権を行使しようとする場合において、「他の組合員」を代理人とすることができる。この「他の組合員」には、「当該マンションに居住する」というような要件は付けられていない。

*標準管理規約46条5項3号


以上より、適切なものは、アとウの二つであり、肢2が正解となる。


【解法のポイント】これまた改正からの出題が含まれています。特に肢イが要注意だと思われます。

 

標準管理規約(理事長の職務)

 

【問 30】 管理組合の書類の保管及び閲覧等に関する次の記述のうち、標準管理規約によれば、適切なものはどれか。ただし、電磁的方法が利用可能ではない場合とする。


1 理事長は、利害関係人から、大規模修繕工事の実施状況や今後の実施予定に関する情報についての書面交付について、理由を付した書面による請求があったときは、当該利害関係人が求める情報を記入した書面を交付することができる。


2 理事長は、総会議事録、理事会議事録及び会計帳簿を保管し、これらの保管場所を所定の掲示場所に掲示しなければならない。


3 理事長は、組合員から、理由を付した書面による会計帳簿の閲覧請求があった場合には、これを閲覧させなければならないが、利害関係人からの会計帳簿の閲覧請求については、閲覧させることを要しない。


4 規約が総会決議により変更されたときは、理事長は、変更前の規約の内容及び変更を決議した総会の議事録の内容を1通の書面に記載し、保管しなければならない。

 

肢1と迷ったが肢4と解答した。
 
【解答及び解説】

【問 30】 正解 1


1 適切。理事長は、長期修繕計画書、設計図書及び修繕等の履歴情報を保管し、組合員又は利害関係人の理由を付した書面による請求があったときは、これらを閲覧させなければならない。理事長は、この閲覧の対象とされる管理組合の財務・管理に関する情報については、組合員又は利害関係人の理由を付した書面による請求に基づき、当該請求をした者が求める情報を記入した書面を交付することができる。書面交付の対象とする情報としては、大規模修繕工事等の実施状況、今後の実施予定等が考えられる(標準管理規約64条関係コメント⑤)。

*標準管理規約64条2項


2 不適切。総会の議事録については、その保管場所を所定の掲示場所に掲示しなければならない旨の規定があるが(49条4項)、理事会の議事録と会計帳簿については、掲示場所の掲示が必要である旨の規定はない。

*標準管理規約49条4項、53条4項、64条参照


3 不適切。理事長は、会計帳簿、什器備品台帳、組合員名簿及びその他の帳票類を作成して保管し、組合員又は「利害関係人」の理由を付した書面による請求があったときは、これらを閲覧させなければならない。

*標準管理規約64条1項


4 不適切。規約が規約原本の内容から総会決議により変更されているときは、理事長は、1通の書面に、「現に有効な規約の内容」と、「その内容が規約原本及び規約変更を決議した総会の議事録の内容と相違ないこと」を記載し、署名押印した上で、この書面を保管する。「変更前の規約の内容及び変更を決議した総会の議事録の内容」の記載が要求されているわけではない。

*標準管理規約72条3項


【解法のポイント】この問題は、標準管理規約の問題としては、かなり難解な問題だったと思います。肢1と肢4は、相当細かい内容です。

 

マンションの維持・保全

 

【問 37】 マンションの建物の維持保全に関する法令の規定に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。


1 マンション管理適正化法によれば、宅地建物取引業者は、管理組合の管理者等に対し、建築基準法第6条に規定される確認申請に用いた設計図書を交付しなければならない。


2 建築基準法第8条第2項に規定されている建築物の維持保全に関する計画には、維持保全の実施体制や資金計画等を定めることとされている。


3 長期優良住宅の普及の促進に関する法律(平成20年法律第87号)においては、長期優良住宅建築等計画の認定基準として、新築、増築又は改築のいずれの場合にあっても、新築後、増築後又は改築後の維持保全の期間は30年以上と定められている。


4 住宅の品質確保の促進等に関する法律(平成11年法律第81号)の規定による住宅性能表示制度において、鉄筋コンクリート造の既存住宅の劣化対策等級の評価基準には、コンクリートの中性化深さ及びコンクリート中の塩化物イオン量が含まれている。

 

肢2と解答した。
 
【解答及び解説】

【問 37】 正解 1


1 誤り。宅地建物取引業者は、自ら売主として人の居住の用に供する独立部分がある建物(新たに建設された建物で人の居住の用に供したことがないものに限る。)を分譲した場合においては、一定の期間内に当該建物又はその附属施設の管理を行う管理組合の管理者等が選任されたときは、速やかに、当該管理者等に対し、当該建物又はその附属施設の設計に関する図書で国土交通省令で定めるものを交付しなければならない。この図書の中に「確認申請に用いた設計図書」というのは含まれていない。

*マンション管理適正化法施行規則102条


2 正しい。建築基準法第8条第2項に規定されている建築物の維持保全に関する計画には、維持保全の実施体制、資金計画、建築物の利用計画、点検等を定めることとされている。

建設省告示606号

 

3 正しい。所管行政庁は、長期優良住宅建築等計画の認定の申請があった場合において、当該申請に係る長期優良住宅建築等計画の認定基準として、「建築」後の住宅の維持保全の期間が30年以上であることが必要である。そして、ここで「建築」とは、住宅を新築し、増築し、又は改築することをいうとされている(長期優良住宅の普及の促進に関する法律2条2項)。

*長期優良住宅の普及の促進に関する法律6条1項4号ロ


4 正しい。鉄筋コンクリート造の既存住宅の劣化対策等級の評価基準には、コンクリートの中性化深さ及びコンクリート中の塩化物イオン量が含まれている。

*日本住宅性能表示基準 評価方法基準


【解法のポイント】この問題は、肢1、肢3、肢4となかなか細かい知識が出題されています。難しい問題だったのではないかと思います。
 

【解答及び解説】【解法のポイント】は宅建通信学院資料館より引用

 

年度別過去問平成25年度から平成29年度まで5年分の演習は、

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で行っている。

 

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