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学習中=不動産登記法(区分建物の登記)

過去問平成29年度【問18】の 不動産登記法(区分建物の登記)が、イマイチ分からなかったので復習した。

 

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平成29年度過去問

【問 18】 敷地権付き区分建物の登記等に関する次の記述のうち、不動産登記法(平成16年法律第123号)、区分所有法及び民法の規定によれば、正しいものはどれか。


1 敷地権付き区分建物の敷地権が地上権である場合に、敷地権である旨の登記をした土地には、当該土地の所有権を目的とする抵当権の設定の登記をすることができない。


2 敷地権付き区分建物には、建物のみを目的とする不動産の先取特権に係る権利に関する登記をすることができない。


3 敷地権付き区分建物の所有権の登記名義人の相続人は、区分建物と敷地権とをそれぞれ別の相続人とする相続を原因とする所有権の移転登記をすることができる。


4 規約敷地を新たに追加し、敷地権である旨の登記がなされた場合には、当該規約敷地に、既に区分建物に登記されている抵当権と同一の債権を担保する敷地権のみを目的とする抵当権設定の登記をすることができる。

 

【解答及び解説】

【問 18】 正解 4


1 誤り。敷地権である旨の登記をした土地には、敷地権を目的とする担保権に係る権利に関する登記をすることができない。しかし、本肢の敷地権は、地上権であり、敷地権(地上権)である旨の登記をした土地には、敷地権(地上権)を目的とする担保権に係る権利に関する登記をすることができないが、当該土地の「所有権」を目的とする抵当権の設定の登記をすることはできる。

不動産登記法73条2項


2 誤り。敷地権付き区分建物には、原則として当該建物のみを目的とする担保権(一般の先取特権、質権又は抵当権をいう。)に係る権利に関する登記をすることができない。しかし、一般の先取特権(共益の費用、雇用関係、葬式の費用、日用品の供給の先取特権)以外の不動産の先取特権は登記することができる。

不動産登記法73条3項


3 誤り。敷地権である旨の登記をした土地には、敷地権の移転の登記をすることができず、また、敷地権付き区分建物には、当該建物のみの所有権の移転を登記原因とする所有権の登記をすることができないので、区分建物と敷地権とをそれぞれ別の相続人とする相続を原因とする所有権の移転登記をすることはできない。

不動産登記法73条2項・3項


4 正しい。敷地権である旨の登記をした土地には、敷地権を目的とする担保権に係る権利に関する登記をすることができない。ただし、当該土地が敷地権の目的となった後にその登記原因が生じたもの(分離処分禁止の場合を除く。)は、この限りでない。本肢の「規約敷地を新たに追加」した場合は、「当該土地が敷地権の目的となった後にその登記原因が生じたもの」に該当し、また分離処分禁止の場合に該当しないので、既に区分建物に登記されている抵当権と同一の債権を担保する敷地権のみを目的とする抵当権設定の登記をすることができる。

不動産登記法73条2項


【解法のポイント】この問題は、なかなかの難問です。やはり、不動産登記法も区分建物(マンション)に関するものはしっかり理解しておく必要があります。本問もしっかり解説を読んで理解して下さい。

【解答及び解説】【解法のポイント】は宅建通信学院資料館より引用

 

まだよく分からないから、肢1から肢4を1つ1つ見て行く。

 

【問 18】 敷地権付き区分建物の登記等に関する次の記述のうち、不動産登記法(平成16年法律第123号)、区分所有法及び民法の規定によれば、正しいものはどれか。

 

もくじ

 

肢1 敷地権付き区分建物の敷地権が地上権である場合に、敷地権である旨の登記をした土地には、当該土地の所有権を目的とする抵当権の設定の登記をすることができない。

 

【解答・解説】誤り。敷地権である旨の登記をした土地には、敷地権を目的とする担保権に係る権利に関する登記をすることができない。しかし、本肢の敷地権は、地上権であり、敷地権(地上権)である旨の登記をした土地には、敷地権(地上権)を目的とする担保権に係る権利に関する登記をすることができないが、当該土地の「所有権」を目的とする抵当権の設定の登記をすることはできる。

 

この問は不動産登記法73条に関してのことである。

不動産登記法73条とは、

(敷地権付き区分建物に関する登記等) 

第七十三条 敷地権付き区分建物についての所有権又は担保権(一般の先取特権、質権又は抵当権をいう。以下この条において同じ。)に係る権利に関する登記は、第四十六条の規定により敷地権である旨の登記をした土地の敷地権についてされた登記としての効力を有する。ただし、次に掲げる登記は、この限りでない。

第四十六条の規定とは、

(敷地権である旨の登記)

第四十六条 登記官は、表示に関する登記のうち、区分建物に関する敷地権について表題部に最初に登記をするときは、当該敷地権の目的である土地の登記記録について、職権で、当該登記記録中の所有権、地上権その他の権利が敷地権である旨の登記をしなければならない。

敷地権とは、

区分所有法2条6項の敷地権利用権である登記をした権利であって、区分建物またはその付属建物を分離して処分することができないものをいう(不登法44条14項9号)。

敷地権は登記することができる権利であることを要する。したがって、使用借権は敷地権となることはできず、所有権、地上権、賃借権の3つが敷地権になることができる(不登法3条参照)。

不動産登記法73条2項とは、

敷地権が地上権・賃借権である場合もそれぞれの移転登記はできない(不登法73条2項)。 ただしこの場合、土地の所有権移転登記はすることができる。敷地権は乙区の地上権・賃借権であるため、甲区の所有権は自由に処分できるからである。

 

 

肢2 敷地権付き区分建物には、建物のみを目的とする不動産の先取特権に係る権利に関する登記をすることができない。

 

【解説・解答】誤り敷地権付き区分建物には、原則として当該建物のみを目的とする担保権(一般の先取特権、質権又は抵当権をいう。)に係る権利に関する登記をすることができない。しかし、一般の先取特権(共益の費用、雇用関係、葬式の費用、日用品の供給の先取特権以外の不動産の先取特権は登記することができる。

一般の先取特権とは、

先取特権は法律上当然に成立する法定担保物権である(民法303 条) 。これに対 して質権・抵当権は当事者の合意によって成立する約定担保物権である。質権・抵当権は当事者の合意によって設定するためその登記は設定登記となり、先取特権は当事者がするものではないからその登記は保存登記をすることになる。また、一般の先取特権とは債務者の総財産を目的とするものである。つまり、一般の先取特権は特定の不動産以外の他の財産に対しても先取引特権を行使することができるので質権・抵当権のような例外規定による保護がなされなかったのである。

 

 

肢3 敷地権付き区分建物の所有権の登記名義人の相続人は、区分建物と敷地権とをそれぞれ別の相続人とする相続を原因とする所有権の移転登記をすることができる。

 

【解説・解答】誤り地権である旨の登記をした土地には、敷地権の移転の登記をすることができず、また、敷地権付き区分建物には、当該建物のみの所有権の移転を登記原因とする所有権の登記をすることができないので、区分建物と敷地権とをそれぞれ別の相続人とする相続を原因とする所有権の移転登記をすることはできない。

 

 

肢4 規約敷地を新たに追加し、敷地権である旨の登記がなされた場合には、当該規約敷地に、既に区分建物に登記されている抵当権と同一の債権を担保する敷地権のみを目的とする抵当権設定の登記をすることができる。

 

【解説・解答】正しい。敷地権である旨の登記をした土地には、敷地権を目的とする担保権に係る権利に関する登記をすることができない。ただし、当該土地が敷地権の目的となった後にその登記原因が生じたもの(分離処分禁止の場合を除く。)は、この限りでない。本肢の「規約敷地を新たに追加」した場合は、「当該土地が敷地権の目的となった後にその登記原因が生じたもの」に該当し、また分離処分禁止の場合に該当しないので、既に区分建物に登記されている抵当権と同一の債権を担保する敷地権のみを目的とする抵当権設定の登記をすることができる。

 

何度も解説を読んでいたら、だんだん分かってきた。

 

 

資料

(敷地権付き区分建物に関する登記等) 

第七十三条 敷地権付き区分建物についての所有権又は担保権(一般の先取特権、質権又は抵当権をいう。以下この条において同じ。)に係る権利に関する登記は、第四十六条の規定により敷地権である旨の登記をした土地の敷地権についてされた登記としての効力を有する。ただし、次に掲げる登記は、この限りでない。

 一 敷地権付き区分建物についての所有権又は担保権に係る権利に関する登記であって、区分建物に関する敷地権の登記をする前に登記されたもの(担保権に係る権利に関する登記にあっては、当該登記の目的等(登記の目的、申請の受付の年月日及び受付番号並びに登記原因及びその日付をいう。以下この号において同じ。)が当該敷地権となった土地の権利についてされた担保権に係る権利に関する登記の目的等と同一であるものを除く。)

 二 敷地権付き区分建物についての所有権に係る仮登記であって、区分建物に関する敷地権の登記をした後に登記されたものであり、かつ、その登記原因が当該建物の当該敷地権が生ずる前に生じたもの

 三 敷地権付き区分建物についての質権又は抵当権に係る権利に関する登記であって、区分建物に関する敷地権の登記をした後に登記されたものであり、かつ、その登記原因が当該建物の当該敷地権が生ずる前に生じたもの

 四 敷地権付き区分建物についての所有権又は質権若しくは抵当権に係る権利に関する登記であって、区分建物に関する敷地権の登記をした後に登記されたものであり、かつ、その登記原因が当該建物の当該敷地権が生じた後に生じたもの(区分所有法第二十二条第一項本文(同条第三項において準用する場合を含む。)の規定により区分所有者の有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない場合(以下この条において「分離処分禁止の場合」という。)を除く。)

2 第四十六条の規定により敷地権である旨の登記をした土地には、敷地権の移転の登記又は敷地権を目的とする担保権に係る権利に関する登記をすることができない。ただし、当該土地が敷地権の目的となった後にその登記原因が生じたもの(分離処分禁止の場合を除く。)又は敷地権についての仮登記若しくは質権若しくは抵当権に係る権利に関する登記であって当該土地が敷地権の目的となる前にその登記原因が生じたものは、この限りでない。

3 敷地権付き区分建物には、当該建物のみの所有権の移転を登記原因とする所有権の登記又は当該建物のみを目的とする担保権に係る権利に関する登記をすることができない。ただし、当該建物の敷地権が生じた後にその登記原因が生じたもの(分離処分禁止の場合を除く。)又は当該建物のみの所有権についての仮登記若しくは当該建物のみを目的とする質権若しくは抵当権に係る権利に関する登記であって当該建物の敷地権が生ずる前にその登記原因が生じたものは、この限りでない。

 

(敷地権である旨の登記)

第四十六条 登記官は、表示に関する登記のうち、区分建物に関する敷地権について表題部に最初に登記をするときは、当該敷地権の目的である土地の登記記録について、職権で、当該登記記録中の所有権、地上権その他の権利が敷地権である旨の登記をしなければならない。

 

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