マンション管理士と名乗りたい

築40年越えのマンションの監事をしている会社員がお役に立てるマンション管理士を目指します

区分所有法 第三条(区分所有者の団体)

f:id:BLOOK69:20180703152947j:image

3条の団体

3条の団体とは、区分所有法第3条で規定している、区分所有者の団体のことです。区分所有法第3条は以下の通りです。

 

第一章 建物の区分所有
第一節 総則

 

第三条 (区分所有者の団体)
【第三条】
区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな共用部分(以下「一部共用部分」という。)をそれらの区分所有者が管理するときも、同様とする。

 

 区分所有者は、分譲マンションを購入してマンションの専有部分を所有してる人です。専有部分に住んでいる必要はありません。専有部分を賃貸していてもかまいません。しかし、賃借している占有者は含まれません。

 

「建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体」とはマンション管理組合のことです。この団体は、設立の手続きをする必要がなく、区分所有者全員のために法律上当然に設立されます

 

「区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、」とは、分譲マンションを購入した人は全て、自動的に管理組合を構成する組合員になる、ということです。管理組合なんかに入りたくないと言ってもダメです。区分所有者である限り組合員の資格を失うことはないし、管理組合から脱退することもできません、

 

そして、

「集会を開き」=「総会を開き」、

「規約を定め」=「管理規約を定め」、

「管理者を置く」=「管理組合理事長を置く」ことができる。

 

ことができるのであって、しなければならない訳ではないところを注意しなければいけません。任意規定です。

 

次に条文の後半部分「一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな共用部分(以下「一部共用部分」という。)をそれらの区分所有者が管理するときも、同様とする。」ですが、

 

一部共用部分とは、例えばマンション1階と2階が店舗で2階から上の階が住居の場合で、店舗部分のみで使用するエスカレーターがあるとき、そのエレベーターは一部共用部分です。そして、その一部共用部分を使用する区分所有者のみで管理する団体が構成され、

「集会を開き」=「総会を開き」、

「規約を定め」=「管理規約を定め」、

「管理者を置く」=「管理組合理事長を置く」ことができる。

 

したがって、この場合店舗部分と住居部分を合わせて管理する団体(全体管理組合)と店舗部分の一部共用部分のみを管理する団体(一部管理組合とか店舗部会など)が並存することになります。店舗の区分所有者は2つの団体の構成員になります。

 

しかし、一部共用部分も全て全体管理組合で管理する場合は、一部共用部分のみを管理する団体は存在しないことになります。

 

ところで、区分所有者の団体(管理組合)の法的性質はどのようなものでしょうか。

 

管理組合は「法人」化できます(第6節 管理組合法人)。法人となれば、権利能力が認められるので、法人の名義で預金口座を作ったり、不動産の登記をしたりすることができます。

 

しかし、このような法人化していない管理組合はどのような性格を有しているかについて、区分所有法は特に性格付けをしていません。したがって、法人ではない任意の団体という感じの受け取り方でいいかと思います。

 

ただし、団体が権利能力なき社団として認められる場合があります。それには、「団体としての組織をそなえ、多数決の原則が行なわれ、構成員の変更にかかわらず団体が存続し、その組織において代表の方法、総会の運営、財産の管理等団体としての主要な点が確定していることを要する」(最判昭39.10.15)

 

したがって、

「集会を開き」=「総会を開き」、

「規約を定め」=「管理規約を定め」、

「管理者を置く」=「管理組合理事長を置く」ことをしていない団体は「権利能力なき社団」として認められないことになります。

 

以上、区分所有法  第一章 建物の区分所有  第一節 総則  第三条(区分所有者の団体)をまとめてみました。今年の11月25日に行われるマンション管理士試験に向けて日々学習しています。その学習した知識をブログに書き、知識の確認と定着を試みようとしています。

 

f:id:BLOOK69:20180703152437j:image