マンション管理士と名乗りたい

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区分所有法(共用部分の共有関係)(共用部分の使用)(共用部分の持分の割合)(共用部分の持分の処分)(一部共用部分の管理)(共用部分の変更)(共用部分の管理)

共用部分」とは、専有部分以外の建物の部分、専有部分に属しない建物の附属物及び第四条第二項の規定により共用部分とされた附属の建物をいう。

 と区分所有法に定義されている。

 

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➊専有部分以外の建物の部分

❷専有部分に属しない建物の附属物

❸第四条第二項の規定により共用部分とされた附属の建物

 

❶と❷は法定共用部分といい、規約共用部分といいう。

 

法定共用部分

➊専有部分以外の建物の部分とは、外壁、柱、梁、エントランスホールなどで、❷専有部分に属しない建物の附属物とは、エレベーター設備などの区分所有者が共同して使用するもの。電気配線・給水管・ガス管などの付属物は建物に付属し、その建物と不可分の関係だが、専有部分内にあれば専有部分となり、バイブスペースなどの共用部分内にあれば共用部分となる。

 

規約共用部分

❸第四条第二項の規定により共用部分とされた附属の建物の第四条第二項の規定とは以下の通り、

 

2 第一条に規定する建物の部分及び附属の建物は、規約により共用部分とすることができる。この場合には、その旨の登記をしなければ、これをもつて第三者に対抗することができない。

 

要するに規約により共用部分とされたものが規約共用部分である。

 

集会室や管理事務室、敷地内にある別棟の集会所など、マンションの建物に対して従属的な関係にあるものは、法律上当然には共用部分とはならないが、規約によって共有部分になる。

 

法定共用部分は、誰が見ても共用部分なので共用部分としての登記は必要ないが、規約共用部分は、見ただけでは共用部分であることがわからないので、第三者に対抗するためには、登記しなければならない。

 

全体共用部分と一部共用部分

 共用部分には、区分所有者全体で共用する部分の全体共用部分と、一部の区分所有者で共用する一部共用部分とがある。

 

一部共用部分は、一部の区分所有者のみで共用されることが明らかな共用部分である。構造上決定されるのであって、規約で別段に定めることはできない。

 

例えば、一階と二階が店舗部分で店舗専用のエスカレーターがあれば、そのエスカレーターは店舗のための一部共用部分になる。

 

 

共用部分の共有関係)
第十一条 共用部分は、区分所有者全員の共有に属する。ただし、一部共用部分は、これを共用すべき区分所有者の共有に属する。
2 前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。ただし、第二十七条第一項の場合を除いて、区分所有者以外の者を共用部分の所有者と定めることはできない。
3 民法第百七十七条の規定は、共用部分には適用しない。
第十二条 共用部分が区分所有者の全員又はその一部の共有に属する場合には、その共用部分の共有については、次条から第十九条までに定めるところによる。

 

全体共用部分は、区分所有者全員の共有に属する。ただし、一部共用部分は、これを共用すべき区分所有者の共有に属する。

 

というのが原則だが、

 

前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。ただし、第二十七条第一項の場合を除いて、区分所有者以外の者を共用部分の所有者と定めることはできない。

 

第二十七条第一項とは、

第二十七条 管理者は、規約に特別の定めがあるときは、共用部分を所有することができる。

規約によって別段の定めをして、全体共用部分を、管理者や一部の区分所有者の所有にしたり、一部共用部分を管理者や区分所有者全員の所有にしたりすることができる。これを管理所有という。

 

第二十七条第一項の場合を除いて、区分所有者以外の者を共用部分の所有者と定めることはできない。とは、管理者は区分所有者以外でもなることができるから、管理者であれば、区分所有者以外でも管理所有することができる。しかし、管理者でなければ、区分所有者以外が管理所有することはできない。ということである。

 

3 民法第百七十七条の規定は、共用部分には適用しない。

 

民法第百七十七条の規定とは、

(不動産に関する物権の変動の対抗要件
第百七十七条 不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法(平成十六年法律第百二十三号)その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。

ということなので、管理所有している共用部分は、管理がしやすいように便宜上所有しているだけなので、登記をすることがでない。ということだ。

 

 

(共用部分の使用)
十三条 各共有者は、共用部分をその用方に従つて使用することができる。

 

用法とは、法定共用部分であれば共用部分の位置や構造などによって、規約共用部分であれば規約によって、それそれ定められた方法で使用することである。

 

 

(共用部分の持分の割合)
第十四条 各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による。
2 前項の場合において、一部共用部分(附属の建物であるものを除く。)で床面積を有するものがあるときは、その一部共用部分の床面積は、これを共用すべき各区分所有者の専有部分の床面積の割合により配分して、それぞれその区分所有者の専有部分の床面積に算入するものとする。
3 前二項の床面積は、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積による。
4 前三項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。

 

各共有者の持分は、規約で別段の定めをしない限り、各共有者の有する専有部分の床面積の割合によります。専有部分の面積は、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積による。

 

規約で別段の定めをすれば、持分を専有部分の床面積の割合ではなく均等にしたり、専有部分の床面積の計算基準を壁の中心線とすることもできる。

 

付属の建物を除く一部共用部分で床面積がある場合、その床面積は、共用する各区分所有者の専有部分の床面積の割合で配分し、それぞれ区分所有者の専有部分の床面積に算入する

 

(共用部分の持分の処分)
第十五条 共有者の持分は、その有する専有部分の処分に従う。
2 共有者は、この法律に別段の定めがある場合を除いて、その有する専有部分と分離して持分を処分することができない。

 

共有者の持分は、その有する専有部分の処分に従う。とは、専有部分を売ってしまえば、共用部分の持分も売ってしまったことになるということである。

 

区分所有法で別段の定めがある場合でなければ、共用部分の共有者は、専有部分と分離して共用部分の持分だけを売ることができない

 

(一部共用部分の管理)
第十六条 一部共用部分の管理のうち、区分所有者全員の利害に関係するもの又は第三十一条第二項の規約に定めがあるものは区分所有者全員で、その他のものはこれを共用すべき区分所有者のみで行う。

 

一部共用部分の管理のうち、区分所有者全員の利害に関係するものは区分所有者全員で管理する。

 

第三十一条第二項の規約に定めがあるものも区分所有者全員で管理する。

 

第三十一条第二項の規約とは、

2 前条第二項に規定する事項についての区分所有者全員の規約の設定、変更又は廃止は、当該一部共用部分を共用すべき区分所有者の四分の一を超える者又はその議決権の四分の一を超える議決権を有する者が反対したときは、することができない。

 

前条第二項に規定する事項とは、

2 一部共用部分に関する事項で区分所有者全員の利害に関係しないものは、区分所有者全員の規約に定めがある場合を除いて、これを共用すべき区分所有者の規約で定めることができる。

 

これらをまとめると、一部共用部分の管理は、原則として、一部共用部分を共用する区分所有者が行う。しかし、例外もあって区分所有者全員で、一部共用部分の管理を行う全体の規約がある場合は、全員で管理する。ただし、この全体の規約の定めは、その一部共用部分を管理すべき区分所有者の4分の1を超える者、又は議決権の4分の1を超える議決権を有する者が反対したときはすることができない。ということである。

 

(共用部分の変更)
第十七条 共用部分の変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。)は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。
2 前項の場合において、共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分の所有者の承諾を得なければならない。

 

その形状又は効用の著しい変更を伴わないものとは、例えば、古くなった郵便受を新しいものに変えたりすることです。これを軽微変更行為といい、集会の普通決議(区分所有者及び議決権の各過半数の賛成)が必要である。

 

これに対して、その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く変更とは、例えば、共用部分の階段をエレベーターに改造したりすることである。これを重大変更行為といい、集会の特別決議(区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数の賛成)が必要。ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。

 

そして、この場合、共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすときは、その専有部分の所有者の承諾を得なければならない。

 

共用部分の管理)
第十八条 共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。
2 前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。
3 前条第二項の規定は、第一項本文の場合に準用する。
4 共用部分につき損害保険契約をすることは、共用部分の管理に関する事項とみなす。

 

共用部分の管理は、保存行為、管理行為、変更行為に区分されます。変更行為については、第17条で規定しています。この第18条では、保存行為と管理行為について規定している。

 

保存行為とは、共用部分の現状を維持する行為のうち、比較的軽微なものをいう。保存行為は各区分所有者が単独で行うことができ、集会の決議は不要である。ただし、規約で別段の定めをすることもできる。例えば、「特定の区分所有者のみが共用部分の保存行為を行うことができる」という規約も有効である。

 

管理行為とは、広義の管理行為から保存行為と変更行為を除いた管理行為をいい、この管理行為を狭義の管理行為という。例えば、共用部分の使用方法を定めたり、共用部分に火災保険などの損害保険契約をすることなどが、狭義の管理行為である。

 

 

管理行為を行うには、原則として集会の普通決議(区分所有者及び議決権の各過半数の賛成)が必要。ただし、規約で別段の定めをすることもできる。例えば、「共用部分の管理は管理者が行う」と規約に定めることもできる。

 

 

以上、区分所有法(共用部分)をまとめてみました。今年の11月25日に行われるマンション管理士試験に向けて日々学習しています。その学習した知識をブログに書き、知識の確認と定着を試みようとしています。

 

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