マンション管理士と名乗りたい

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区分所有法(規約事項)(規約の設定、変更及び廃止)(公正証書による規約の設定)(規約の保管及び閲覧)

規約は、区分所有者が建物・敷地・付属施設の管理と使用に関して、自主的に定めたルールである。

 

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第五節 規約及び集会
(規約事項)
第三十条 建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。

 

建物は共用部分に限定されていないから、専有部分についても、居住以外の用途の使用を禁止したり、ベットの飼育を禁止するなど、使用の制限を規約で定めることができる

ただし、区分所有者全体に影響があるような事項に限定される。

規約は、管理又は使用についての定めだから、専有部分の譲渡禁止などを定めることはできない。

区分所有者相互間の事項について定めることができるということは、区分所有者と区分所有者以外の第三者にとの間の事項を定めることはできないということである。

ただし、占有者(賃借人など)は、使用方法について区分所有者と同一の義務を負う

 

規約で区分所有法と異なる定めができない事項は、

    共用部分の重大変更の決議要件における決議件数

    管理所有における重大変更行為の禁止

    規約の設定・変更・廃止の決議要件

    集会収集請求権の定数を増加させること

    義務違反者に対する提訴の決議要件

    建物の価格の1/2を超える部分の滅失の復旧決議    要件

    建替え決議要件

    管理組合法人となる決議要件

などである。

 

2 一部共用部分に関する事項で区分所有者全員の利害に関係しないものは、区分所有者全員の規約に定めがある場合を除いて、これを共用すべき区分所有者の規約で定めることができる。

 

一部共用部分に関する事項で区分所有者全員の利害に関係するものは、必ず区分所有者全員の規約で定める。

一部共用部分の事項で区分所有者全員の規約で定めることができる。ただし、一部共用部分を共用する区分所有者の1/4を超える者又は議決権の1/4を超える議決権を有する反対した場合は全員の規約で定めることはできない

区分所有者全員の利害に関係せず、区分所有者全員の規約定めがないときは、一部共用部分の共用者である区分所有者の規約で定めることができる。


3 前二項に規定する規約は、専有部分若しくは共用部分又は建物の敷地若しくは附属施設(建物の敷地又は附属施設に関する権利を含む。)につき、これらの形状、面積、位置関係、使用目的及び利用状況並びに区分所有者が支払つた対価その他の事情を総合的に考慮して、区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければならない。

 

この規約が新設された背景には、区分所有建物の分譲時に分譲業者等が作成する原始規約で、特定の区分所有者に対して無償の駐車場専用使用権を与えたり、管理費や修繕積立金を低額にするなどの不適正で不公平な条項が見られたという事情がある。

 

4 第一項及び第二項の場合には、区分所有者以外の者の権利を害することができない。

 

規約は団体内のルールなので、区分所有者以外の者の権利を害することはできない。


5 規約は、書面又は電磁的記録(電子的方式、磁気的方式その他人の知覚によつては認識することができない方式で作られる記録であつて、電子計算機による情報処理の用に供されるものとして法務省令で定めるものをいう。以下同じ。)により、これを作成しなければならない。

 

規約は、書面かワードなどよって作成しなければならない。

 


(規約の設定、変更及び廃止)
第三十一条 規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議によつてする。この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。

2 前条第二項に規定する事項についての区分所有者全員の規約の設定、変更又は廃止は、当該一部共用部分を共用すべき区分所有者の四分の一を超える者又はその議決権の四分の一を超える議決権を有する者が反対したときは、することができない。

 

規約の設定、変更又は廃止は特別決議によって行う。

一部の区分所有者の権利に特別の影響を与えるときはその承諾が必要

例えば、ベットの飼育禁止は全員に影響するから一部に影響を与えるわけでわない。

専用使用権の消滅は一部の区分所有者の権利に特別の影響を与える。

 

 

公正証書による規約の設定)
第三十二条 最初に建物の専有部分の全部を所有する者は、公正証書により、第四条第二項、第五条第一項並びに第二十二条第一項ただし書及び第二項ただし書(これらの規定を同条第三項において準用する場合を含む。)の規約を設定することができる。

 

最初に建物の専有部分の全部を所有する者は、公正証書により、

 ❶規約共有部分

 ❷規約敷地

 ❸専有部分と敷地利用権の分離処分

 ❹専有部分の持分とは異なる割合で敷地利用権を所有する規約

を設定することができる。

公正証書での規約の設定時期は、区分所有関係成立後で、分譲前。

公正証書による規約を設定した者は、専有部分を全部所有している間は、公正証書によってその規約を変更、又は廃止することができる

 


(規約の保管及び閲覧)
第三十三条 規約は、管理者が保管しなければならない。ただし、管理者がないときは、建物を使用している区分所有者又はその代理人で規約又は集会の決議で定めるものが保管しなければならない。

 

規約の保管は、管理者が置かれている場合と、いない場合で異なる。

管理者が置かれている場合、管理組合では必ず管理者が保管する。管理組合法人では理事が保管する。

管理者が置かれていない場合、建物を使用している区分所有者又はその代理人で、規約又は集会の決議で定める者が保管する。


2 前項の規定により規約を保管する者は、利害関係人の請求があつたときは、正当な理由がある場合を除いて、規約の閲覧(規約が電磁的記録で作成されているときは、当該電磁的記録に記録された情報の内容を法務省令で定める方法により表示したものの当該規約の保管場所における閲覧)を拒んではならない。

 

規約の保管者は、利害関係人の請求があったとき、正当な理由がある場合を除いて、規約の閲覧を拒んではいけない

利害関係人とは、以下の通り。

・区分所有者

・専有部分の占有者

・区分所有権を取得しようとする者

・専有部分を賃借しようとする者

・区分所有者の団体と取引しようとする者

・区分所有権・敷地利用権に担保権を有する者

・区分所有権・敷地利用権に担保権の設定を受けようとする者

閲覧を拒める正当な理由には、管理者の管理業務の日時以外の請求や、無用の重複請求等の閲覧権の濫用などがある。


3 規約の保管場所は、建物内の見やすい場所に掲示しなければならない。

 

規約の原本や写しを掲示するのではなく、規約の保管場所掲示する。

 

以上、区分所有法(規約事項)(規約の設定、変更及び廃止)(公正証書による規約の設定)(規約の保管及び閲覧))をまとめてみました。今年の11月25日に行われるマンション管理士試験に向けて日々学習しています。その学習した知識をブログに書き、知識の確認と定着を試みようとしています。

 

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