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区分所有法 管理組合法人(成立等)

区分所有法、管理組合法人(設立等)について規定している第47条は1項から14項まであります。1項ごとに見ていきます。

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第六節 管理組合法人
(成立等)
第四十七条 第三条に規定する団体は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で法人となる旨並びにその名称及び事務所を定め、かつ、その主たる事務所の所在地において登記をすることによつて法人となる。

 

管理組合が法人化するメリットは、法人名で不動産を取得できることなどである。日常の管理業務では管理組合が法人化するメリットはあまりない。理事の交代のたびに登記が必要になるなど煩雑な手続もある。


2 前項の規定による法人は、管理組合法人と称する。

 

法人となった管理組合は、名称中に管理組合法人という名称を用いらなければならない。


3 この法律に規定するもののほか、管理組合法人の登記に関して必要な事項は、政令で定める。

 

登記は手続が終了した日から2週間以内に、主たる事務所の所在地で行なわなければならない。

登記事項は以下の通り。

    ⓵目的・業務

    ⓶名称

    ⓷事務所の所在住所

    ⓸代表権を有する者の氏名・住所・資格

    ⓹共同代表の定めがあるときは、その定め


4 管理組合法人に関して登記すべき事項は、登記した後でなければ、三者に対抗することができない

 

例えば、退任した理事が退任登記前に、理事の権限で修繕工事を業者に発注したら、管理組合法人は発注の無効を主張することができない。ということ。


5 管理組合法人の成立前の集会の決議、規約及び管理者の職務の範囲内の行為は、管理組合法人につき効力を生ずる

 

管理組合の法人化は、新たな団体を形成するのではない。法人化する前の管理組合と実質的な同一性を維持したままで法人格を取得するものである。


6 管理組合法人は、その事務に関し、区分所有者を代理する。第十八条第四項(第二十一条において準用する場合を含む。)の規定による損害保険契約に基づく保険金額並びに共用部分等について生じた損害賠償金及び不当利得による返還金の請求及び受領についても、同様とする。

 

第18条4項は次のとおり。

 

(共用部分の管理)
第十八条 
4 共用部分につき損害保険契約をすることは、共用部分の管理に関する事項とみなす。

第21条は次のとおり。

 

第二十一条 建物の敷地又は共用部分以外の附属施設(これらに関する権利を含む。)が区分所有者の共有に属する場合には、第十七条から第十九条までの規定は、その敷地又は附属施設に準用する。

 

第17条から第19条までの規定は次のとおり。


(共用部分の変更)

第十七条 共用部分の変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。)は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。
2 前項の場合において、共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分の所有者の承諾を得なければならない。


(共用部分の管理)
第十八条 共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。
2 前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。
3 前条第二項の規定は、第一項本文の場合に準用する。
4 共用部分につき損害保険契約をすることは、共用部分の管理に関する事項とみなす。


(共用部分の負担及び利益収取)
第十九条 各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。

 

条文は色々書いているが、要は、

 

管理組合は管理者が区分所有者を代理していたが、管理組合法人は管理組合法人が区分所有者を代理し、理事が管理組合法人を代表する。

 

損害保険契約に基づく保険金額並びに共用部分等について生じた損害賠償金及び不当利得による返還金の請求及び受領についても、管理組合法人が代理する。

 

ということである。


7 管理組合法人の代理権に加えた制限は、善意の第三者に対抗することができない

 

8 管理組合法人は、規約又は集会の決議により、その事務(第六項後段に規定する事項を含む。)に関し、区分所有者のために、原告又は被告となることができる。


9 管理組合法人は、前項の規約により原告又は被告となつたときは、遅滞なく、区分所有者にその旨を通知しなければならない。この場合においては、第三十五条第二項から第四項までの規定を準用する。

 

第7項から第9項までは書いてあるとおりで、特に説明はないが、準用する規定を見てみる。

 

第35条第2項から第4項の規定は次のとおり。

 

(招集の通知)
第三十五条 集会の招集の通知は、会日より少なくとも一週間前に、会議の目的たる事項を示して、各区分所有者に発しなければならない。ただし、この期間は、規約で伸縮することができる。


2 専有部分が数人の共有に属するときは、前項の通知は、第四十条の規定により定められた議決権を行使すべき者(その者がないときは、共有者の一人)にすれば足りる。

 

3 第一項の通知は、区分所有者が管理者に対して通知を受けるべき場所を通知したときはその場所に、これを通知しなかつたときは区分所有者の所有する専有部分が所在する場所にあててすれば足りる。この場合には、同項の通知は、通常それが到達すべき時に到達したものとみなす。


4 建物内に住所を有する区分所有者又は前項の通知を受けるべき場所を通知しない区分所有者に対する第一項の通知は、規約に特別の定めがあるときは、建物内の見やすい場所に掲示してすることができる。この場合には、同項の通知は、その掲示をした時に到達したものとみなす。

 

第四十条の規定は次のとおり。

 

(議決権行使者の指定)
第四十条 専有部分が数人の共有に属するときは、共有者は、議決権を行使すべき者一人を定めなければならない。



10 一般社団法人及び一般財団法人に関する法律(平成十八年法律第四十八号)第四条及び第七十八条の規定は管理組合法人に、破産法(平成十六年法律第七十五号)第十六条第二項の規定は存立中の管理組合法人に準用する。

 

一般社団法人及び一般財団法人に関する法律 第四条及び第七十八条の規定は次のとおり。

 

一般社団法人及び一般財団法人に関する法律

(住所)
第四条 一般社団法人及び一般財団法人住所は、その主たる事務所の所在地にあるものとする


(代表者の行為についての損害賠償責任)
第七十八条 一般社団法人は、代表理事その他の代表者がその職務を行うについて第三者に加えた損害を賠償する責任を負う

 

この規定を管理組合法人に準用するということである。

 

破産法 第十六条第二項の規定は次のとおり。

 

(法人の破産手続開始の原因)
第十六条 債務者が法人である場合に関する前条第一項の規定の適用については、同項中「支払不能」とあるのは、「支払不能又は債務超過(債務者が、その債務につき、その財産をもって完済することができない状態をいう。)」とする

前条第1項は次のとおり。

 

(破産手続開始の原因)
第十五条 債務者が支払不能にあるときは、裁判所は、第三十条第一項の規定に基づき、申立てにより、決定で、破産手続を開始する。

 

第三十条第一項の規定は次のとおり。

 

破産手続開始の決定)
第三十条 裁判所は、破産手続開始の申立てがあった場合において、破産手続開始の原因となる事実があると認めるときは、次の各号のいずれかに該当する場合を除き、破産手続開始の決定をする


一 破産手続の費用の予納がないとき(第二十三条第一項前段の規定によりその費用を仮に国庫から支弁する場合を除く。)。


二 不当な目的で破産手続開始の申立てがされたとき、その他申立てが誠実にされたものでないとき。

この規定を存立中の管理組合法人に準用するということである。


11 第四節及び第三十三条第一項ただし書(第四十二条第五項及び第四十五条第四項において準用する場合を含む。)の規定は、管理組合法人には、適用しない

 

第33条のただし書(第四十二条第五項及び第四十五条第四項において準用する場合を含む。)は次のとおり。

 

規約の保管及び閲覧)
第三十三条 規約は、管理者が保管しなければならない。ただし、管理者がないときは、建物を使用している区分所有者又はその代理人で規約又は集会の決議で定めるものが保管しなければならない


議事録)
第四十二条 
5 第三十三条の規定は、議事録について準用する。

 

(書面又は電磁的方法による決議)
第四十五条 この法律又は規約により集会において決議をすべき場合において、区分所有者全員の承諾があるときは、書面又は電磁的方法による決議をすることができる。ただし、電磁的方法による決議に係る区分所有者の承諾については、法務省令で定めるところによらなければならない。


2 この法律又は規約により集会において決議すべきものとされた事項については、区分所有者全員の書面又は電磁的方法による合意があつたときは、書面又は電磁的方法による決議があつたものとみなす。

4 第三十三条の規定は、書面又は電磁的方法による決議に係る書面並びに第一項及び第二項の電磁的方法が行われる場合に当該電磁的方法により作成される電磁的記録について準用する。

これらの規定は適用しないということである。

つまり、規約や議事録は、書面でも電磁的記録でも必ず管理者が保管しなければならず、建物を使用している区分所有者又はその代理人で規約又は集会の決議で定めるものが保管することができない。ということである。

 

また、次の12項により、第三十三条第一項本文中「管理者が」とあるのは「理事が管理組合法人の事務所において」とするということなので、規約や議事録は、書面でも電磁的記録でも必ず「理事が管理組合法人の事務所において」保管しなければならず、建物を使用している区分所有者又はその代理人で規約又は集会の決議で定めるものが保管することができない。ということである。

 

12 管理組合法人について、第三十三条第一項本文(第四十二条第五項及び第四十五条第四項において準用する場合を含む。以下この項において同じ。)の規定を適用する場合には第三十三条第一項本文中「管理者が」とあるのは「理事が管理組合法人の事務所において」と、第三十四条第一項から第三項まで及び第五項、第三十五条第三項、第四十一条並びに第四十三条の規定を適用する場合にはこれらの規定中「管理者」とあるのは「理事」とする

 

第三十四条第一項から第三項まで及び第五項、第三十五条第三項、第四十一条並びに第四十三条の規定は次のとおり。

 

集会の招集)
第三十四条 集会は、管理者が招集する。

2 管理者は、少なくとも毎年一回集会を招集しなければならない。
3 区分所有者の五分の一以上で議決権の五分の一以上を有するものは、管理者に対し、会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求することができる。ただし、この定数は、規約で減ずることができる。
5 管理者がないときは、区分所有者の五分の一以上で議決権の五分の一以上を有するものは、集会を招集することができる。ただし、この定数は、規約で減ずることができる。


(招集の通知)
第三十五条 
3 第一項の通知は、区分所有者が管理者に対して通知を受けるべき場所を通知したときはその場所に、これを通知しなかつたときは区分所有者の所有する専有部分が所在する場所にあててすれば足りる。この場合には、同項の通知は、通常それが到達すべき時に到達したものとみなす。

(議長)
第四十一条 集会においては、規約に別段の定めがある場合及び別段の決議をした場合を除いて、管理者又は集会を招集した区分所有者の一人が議長となる。

(事務の報告)
第四十三条 管理者は、集会において、毎年一回一定の時期に、その事務に関する報告をしなければならない。

以上の規定の「管理者」を「理事」とする。ということである。


13 管理組合法人は、法人税法(昭和四十年法律第三十四号)その他法人税に関する法令の規定の適用については、同法第二条第六号に規定する公益法人とみなす。この場合において、同法第三十七条の規定を適用する場合には同条第四項中「公益法人等(」とあるのは「公益法人等(管理組合法人並びに」と、同法第六十六条の規定を適用する場合には同条第一項及び第二項中「普通法人」とあるのは「普通法人(管理組合法人を含む。)」と、同条第三項中「公益法人等(」とあるのは「公益法人等(管理組合法人及び」とする。

 

この13項が何を規定しているかというと、(公財)マンション管理センターが発行している、「マンション管理の知識」によると、以下のとおりである。

    管理組合法人は、法人税法その他法人税法に関する法令の適用については、法人税法2条6号に規定する公益法人等とみなされる。

    ただし、法人税法37条(寄付金の損金不算入)及び66条(所得に対する法人税の税率)の適用に限っては、公益法人等としての有利な取り扱いはされず、普通法人と同様に取り扱われる(法47条13項)。

    この結果、法人税に関する課税上の取り扱いは、法人になった場合でも、法人格のない社団(管理組合と同じ取り扱いを受ける。

 

14 管理組合法人は、消費税法(昭和六十三年法律第百八号)その他消費税に関する法令の規定の適用については、同法別表第三に掲げる法人とみなす。

 

同法別表第三に掲げる法人には、公益社団法人などがある。

 

 

以上、区分所有法   第六節 管理組合法人(成立等)をまとめてみました。今年の11月25日に行われるマンション管理士試験に向けて日々学習しています。その学習した知識をブログに書き、知識の確認と定着を試みようとしています。

 

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