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区分所有法 第八節 復旧及び建替え 第六十一条(建物の一部が滅失した場合の復旧等) 第六十二条(建替え決議) 第六十三条(区分所有権等の売渡し請求等) 第六十四条(建替えに関する合意)

区分所有法、第八節 復旧及び建替え の規定は、第61条から第64条までです。

 

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第八節 復旧及び建替え


(建物の一部が滅失した場合の復旧等)
第六十一条 建物の価格の二分の一以下に相当する部分が滅失したときは、各区分所有者は、滅失した共用部分及び自己の専有部分を復旧することができる。ただし、共用部分については、復旧の工事に着手するまでに第三項次条第一項又は第七十条第一項の決議があつたときは、この限りでない。

 

第3項は、集会において、建物の価格の1/2以下に相当する部分が滅失した小規模滅失の復旧の決議をすることができるという規定。次条第1項は、建替え決議についての規定。第70条第1項は、団地内の建物の一括建替え決議である。

建物の価格の1/2以下に相当する部分が滅失した小規模滅失の場合、各区分所有者は、滅失した共用部分及び自己の専有部分を復旧することができる。

 

ただし、共用部分については、復旧の工事に着手するまでに、集会で小規模滅失の復旧の決議、建替え決議、団地内の建物の一括建替え決議があったときは、単独で復旧することができない。ということである。

 

2 前項の規定により共用部分を復旧した者は、他の区分所有者に対し、復旧に要した金額を第十四条に定める割合に応じて償還すべきことを請求することができる。

 

第14条は、共用部分の持分の割合の規定である。条文は以下のとおり。

 

(共用部分の持分の割合)
第十四条 各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による。
2 前項の場合において、一部共用部分(附属の建物であるものを除く。)で床面積を有するものがあるときは、その一部共用部分の床面積は、これを共用すべき各区分所有者の専有部分の床面積の割合により配分して、それぞれその区分所有者の専有部分の床面積に算入するものとする。
3 前二項の床面積は、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積による。
4 前三項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。


共用部分を復旧した者は、他の区分所有者に対して、復旧に要した金額を共用部分の持分割合に応じて償還するよう請求できるということである。

 

 

3 第一項本文に規定する場合には、集会において、滅失した共用部分を復旧する旨の決議をすることができる。

 

建物の1/2以下に相当する部分が滅失した小規模滅失の場合の復旧決議は、普通決議であるが、復旧の内容が、共用部分の形状又は効用の著しい変更を伴う場合は、特別決議となる。


4 前三項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。


5 第一項本文に規定する場合を除いて、建物の一部が滅失したときは、集会において、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数で、滅失した共用部分を復旧する旨の決議をすることができる。

 

建物の価格の1/2を超える部分が滅失した大規模滅失の場合は、集会において、区分所有者及び議決権の各3/4以上の多数で、滅失した共用部分を復旧する旨の決議をすることができる。


6 前項の決議をした集会の議事録には、その決議についての各区分所有者の賛否をも記載し、又は記録しなければならない。

 

これは、買取請求権の行使者と相手方とを明らかにするためである。


7 第五項の決議があつた場合において、その決議の日から二週間を経過したときは、次項の場合を除き、その決議に賛成した区分所有者(その承継人を含む。以下この条において「決議賛成者」という。)以外の区分所有者は、決議賛成者の全部又は一部に対し、建物及びその敷地に関する権利を時価買い取るべきことを請求することができる。この場合において、その請求を受けた決議賛成者は、その請求の日から二月以内に、他の決議賛成者の全部又は一部に対し、決議賛成者以外の区分所有者を除いて算定した第十四条に定める割合に応じて当該建物及びその敷地に関する権利を時価でで買い取るべきことを請求することができる。

 

第五項の決議とは、建物の価格の1/2を超える部分が滅失した大規模滅失の復旧の決議である。

 

大規模滅失の復旧の決議をした場合、区分所有者は賛否に関わらず、多額の復旧費用の負担義務が生じる。そのため賛成しなかった区分所有者には、多額の復旧費用の負担を免れるため、決議賛成者に対して、自己の専有部分等の買取りを請求する買取請求権が認められる。

 

買取請求権は形成権である。復旧に賛成しなかった区分所有者は、賛成した区分所有者に意思表示すれば、相手側の承諾がなくても売買契約が成立する。

 

買取請求の目的物は、建物の及び敷地に関する権利であるから、専有部分を滅失した者も、共用部分の共有持分と専有部分を所有するための敷地に関する共有持分はあるので、買取請求することができる。

 

復旧反対者が、復旧賛成者の1人に買取請求を集中させた場合でも、その請求された者が、他の決議賛成者の全部又は一部に買取請求の負担を分担できるようにした。

 

 8 第五項の決議の日から二週間以内に、決議賛成者がその全員の合意により建物及びその敷地に関する権利を買い取ることができる者を指定し、かつ、その指定された者(以下この条において「買取指定者」という。)がその旨を決議賛成者以外の区分所有者に対して書面で通知したときは、その通知を受けた区分所有者は、買取指定者に対してのみ、前項前段に規定する請求をすることができる。

 

買取指定者は資力のあるマンション分譲業者が想定できる。


9 買取指定者が第七項前段に規定する請求に基づく売買の代金に係る債務の全部又は一部の弁済をしないときは、決議賛成者(買取指定者となつたものを除く。以下この項及び第十三項において同じ。)は、連帯してその債務の全部又は一部の弁済の責めに任ずる。ただし、決議賛成者が買取指定者に資力があり、かつ、執行が容易であることを証明したときは、この限りでない。

 

第七項前段に規定する請求とは、決議賛成者以外の区分所有者は、決議賛成者の全部又は一部に対し、建物及びその敷地に関する権利を時価で買い取るべきことを請求することである。


10 第五項の集会を招集した者(買取指定者の指定がされているときは、当該買取指定者)は、決議賛成者以外の区分所有者に対し、四月以上の期間を定めて、第七項前段に規定する請求をするか否かを確答すべき旨を書面で催告することができる。


11 前項に規定する催告を受けた区分所有者は、前項の規定により定められた期間を経過したときは、第七項前段に規定する請求をすることができない。


12 第五項に規定する場合において、建物の一部が滅失した日から六月以内に同項、次条第一項又は第七十条第一項の決議がないときは、各区分所有者は、他の区分所有者に対し、建物及びその敷地に関する権利を時価買い取るべきことを請求することができる。

 

滅失した日から6ヶ月経過した後でも、この規定による買取請求が行使されるまでは、復旧又は建替えの決議をすることができるが、1人でも買取請求権を行使したら、決議することはできなくなる。

 

13 第二項、第七項、第八項及び前項の場合には、裁判所は、償還若しくは買取りの請求を受けた区分所有者、買取りの請求を受けた買取指定者又は第九項本文に規定する債務について履行の請求を受けた決議賛成者の請求により、償還金又は代金の支払につき相当の期限を許与することができる。

 

裁判所が期限の許与を認めた場合は、代金の支払いと引渡し義務、所有権移転登記義務との同時履行関係が解消され、代金の支払いがされる前に、引渡しと所有権移転登記が履行することになる。


(建替え決議)
第六十二条 集会においては、区分所有者及び議決権の各五分の四以上の多数で、建物を取り壊し、かつ、当該建物の敷地若しくはその一部の土地又は当該建物の敷地の全部若しくは一部を含む土地に新たに建物を建築する旨の決議(以下「建替え決議」という。)をすることができる。

 

建替え決議の敷地は、建替え前の敷地と最低でも一部でも重なっていることが必要である。


2 建替え決議においては、次の事項を定めなければならない。


一 新たに建築する建物(以下この項において「再建建物」という。)の設計の概要
二 建物の取壊し及び再建建物の建築に要する費用の概算額
三 前号に規定する費用の分担に関する事項
四 再建建物の区分所有権の帰属に関する事項


3 前項第三号及び第四号の事項は、各区分所有者の衡平を害しないように定めなければならない。

 

この要請を満たさないときは、決議は無効となる。


4 第一項に規定する決議事項を会議の目的とする集会を招集するときは、第三十五条第一項の通知は、同項の規定にかかわらず、当該集会の会日より少なくとも二月前に発しなければならない。ただし、この期間は、規約で伸長することができる。

 

第三十五条第一項は次のとおり

 

(招集の通知)
第三十五条 集会の招集の通知は、会日より少なくとも一週間前に、会議の目的たる事項を示して、各区分所有者に発しなければならない。ただし、この期間は、規約で伸縮することができる。

この規定に関わらず、集会招集通知を集会の会日より2カ月前に発しなければならず、この期間は、規約で伸長することができるが短縮はできない


5 前項に規定する場合において、第三十五条第一項の通知をするときは、同条第五項に規定する議案の要領のほか、次の事項をも通知しなければならない。

 

第三十五条第五項は次のとおり。

 

5 第一項の通知をする場合において、会議の目的たる事項が第十七条第一項、第三十一条第一項、第六十一条第五項、第六十二条第一項、第六十八条第一項又は第六十九条第七項に規定する決議事項であるときは、その議案の要領をも通知しなければならない。

 

一 建替えを必要とする理由
二 建物の建替えをしないとした場合における当該建物の効用の維持又は回復(建物が通常有すべき効用の確保を含む。)をするのに要する費用の額及びその内訳
三 建物の修繕に関する計画が定められているときは、当該計画の内容
四 建物につき修繕積立金として積み立てられている金額


6 第四項の集会を招集した者は、当該集会の会日より少なくとも一月前までに、当該招集の際に通知すべき事項について区分所有者に対し説明を行うための説明会を開催しなければならない。


7 第三十五条第一項から第四項まで及び第三十六条の規定は、前項の説明会の開催について準用する。この場合において、第三十五条第一項ただし書中「伸縮する」とあるのは、「伸長する」と読み替えるものとする。

 

説明会は、1週間前に会議の目的を示して、各区分所有者に発しなければならず、この期間は伸長できるが、短縮はできない

 

第三十五条第一項から第四項まで及び第三十六条の規定は次のとおり。

 

(招集の通知)
第三十五条 集会の招集の通知は、会日より少なくとも一週間前に、会議の目的たる事項を示して、各区分所有者に発しなければならない。ただし、この期間は、規約で伸縮することができる。
2 専有部分が数人の共有に属するときは、前項の通知は、第四十条の規定により定められた議決権を行使すべき者(その者がないときは、共有者の一人)にすれば足りる。
3 第一項の通知は、区分所有者が管理者に対して通知を受けるべき場所を通知したときはその場所に、これを通知しなかつたときは区分所有者の所有する専有部分が所在する場所にあててすれば足りる。この場合には、同項の通知は、通常それが到達すべき時に到達したものとみなす。
4 建物内に住所を有する区分所有者又は前項の通知を受けるべき場所を通知しない区分所有者に対する第一項の通知は、規約に特別の定めがあるときは、建物内の見やすい場所に掲示してすることができる。この場合には、同項の通知は、その掲示をした時に到達したものとみなす。
5 第一項の通知をする場合において、会議の目的たる事項が第十七条第一項、第三十一条第一項、第六十一条第五項、第六十二条第一項、第六十八条第一項又は第六十九条第七項に規定する決議事項であるときは、その議案の要領をも通知しなければならない。
(招集手続の省略)
第三十六条 集会は、区分所有者全員の同意があるときは、招集の手続を経ないで開くことができる。


8 前条第六項の規定は、建替え決議をした集会の議事録について準用する。


(区分所有権等の売渡し請求等)
第六十三条 建替え決議があつたときは、集会を招集した者は、遅滞なく、建替え決議に賛成しなかつた区分所有者(その承継人を含む。)に対し、建替え決議の内容により建替えに参加するか否かを回答すべき旨を書面で催告しなければならない。

 

この規定は、決議に加わらなかった者の意思を確認することと、決議に反対した者にも、改めて建替えに参加する機会を与えるためである。


2 前項に規定する区分所有者は、同項の規定による催告を受けた日から二月以内に回答しなければならない。


3 前項の期間内に回答しなかつた第一項に規定する区分所有者は、建替えに参加しない旨を回答したものとみなす。

 

この催告とこれに対する回答により、建替え参加者と不参加者が確定される。


4 第二項の期間が経過したときは、建替え決議に賛成した各区分所有者若しくは建替え決議の内容により建替えに参加する旨を回答した各区分所有者(これらの者の承継人を含む。)又はこれらの者の全員の合意により区分所有権及び敷地利用権を買い受けることができる者として指定された者(以下「買受指定者」という。)は、同項の期間の満了の日から二月以内に、建替えに参加しない旨を回答した区分所有者(その承継人を含む。)に対し、区分所有権及び敷地利用権を時価で売り渡すべきことを請求することができる。建替え決議があつた後にこの区分所有者から敷地利用権のみを取得した者(その承継人を含む。)の敷地利用権についても、同様とする。

 

買受指定者の制度を認めたのは、区分所有者以外のデベロッパーなどのような、資力のある者が建替えに参加するすることが都合のいい場合があるからである。


5 前項の規定による請求があつた場合において、建替えに参加しない旨を回答した区分所有者が建物の明渡しによりその生活上著しい困難を生ずるおそれがあり、かつ、建替え決議の遂行に甚だしい影響を及ぼさないものと認めるべき顕著な事由があるときは、裁判所は、その者の請求により、代金の支払又は提供の日から一年を超えない範囲内において、建物の明渡しにつき相当の期限を許与することができる。

 

これにより、引渡す前に代金の支払いを受けた上に、猶予期間内に代替住居を見つけることが可能になる。


6 建替え決議の日から二年以内に建物の取壊しの工事に着手しない場合には、第四項の規定により区分所有権又は敷地利用権を売り渡した者は、この期間の満了の日から六月以内に、買主が支払つた代金に相当する金銭をその区分所有権又は敷地利用権を現在有する者に提供して、これらの権利を売り渡すべきことを請求することができる。ただし、建物の取壊しの工事に着手しなかつたことにつき正当な理由があるときは、この限りでない。

 

一度売り渡した権利を買い戻す請求である。

 


7 前項本文の規定は、同項ただし書に規定する場合において、建物の取壊しの工事の着手を妨げる理由がなくなつた日から六月以内にその着手をしないときに準用する。この場合において、同項本文中「この期間の満了の日から六月以内に」とあるのは、「建物の取壊しの工事の着手を妨げる理由がなくなつたことを知つた日から六月又はその理由がなくなつた日から二年のいずれか早い時期までに」と読み替えるものとする。


(建替えに関する合意)
第六十四条 建替え決議に賛成した各区分所有者、建替え決議の内容により建替えに参加する旨を回答した各区分所有者及び区分所有権又は敷地利用権を買い受けた各買受指定者(これらの者の承継人を含む。)は、建替え決議の内容により建替えを行う旨の合意をしたものとみなす。

 

以上、区分所有法  第八節 復旧及び建替え  第六十一条(建物の一部が滅失した場合の復旧等) 第六十二条(建替え決議) 第六十三条(区分所有権等の売渡し請求等) 第六十四条(建替えに関する合意) をまとめてみました。今年の11月25日に行われるマンション管理士試験に向けて日々学習しています。その学習した知識をブログに書き、知識の確認と定着を試みようとしています。

 

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