マンション管理士と名乗りたい

築40年越えのマンションの監事をしている会社員がお役に立てるマンション管理士を目指します

区分所有法 第二章 団地 第六十五条(団地建物所有者の団体) 第六十六条(建物の区分所有に関する規定の準用) 第六十七条(団地共用部分) 第六十八条(規約の設定の特例) 第六十九条 (団地内の建物の建替え承認決議)第七十条(団地内の建物の一括建替え決議)

団地とは、一般的に複数の建物が同一区画内にある場合、それらの建物及び敷地を総称するものであるが、区分所有法では第65条で団地の要件を規定している。

f:id:BLOOK69:20181022101645j:image

 

第二章 団地


(団地建物所有者の団体)
第六十五条 一団地内に数棟の建物があつて、その団地内の土地又は附属施設(これらに関する権利を含む。)がそれらの建物の所有者(専有部分のある建物にあつては、区分所有者)の共有に属する場合には、それらの所有者(以下「団地建物所有者」という。)は、全員で、その団地内の土地、附属施設及び専有部分のある建物の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。

 

団地内の土地、附属施設及び専有部分のある建物の管理を行うための団体とは、団地管理組合のことである。

 

団地管理組合が、団地内の敷地、区分所有建物及び付属施設の全部を管理することとした場合でも、各区分所有建物の管理組合と団地管理組合は並存する。

 

 

第六十六条(建物の区分所有に関する規定の準用)などの規定を準用する条文は、読みづらくて分かりづらいので、条文を改行し、行間を開けて、読みやすくして、補足しながら見ていく。

(建物の区分所有に関する規定の準用)
第六十六条

 

団地の管理については、区分所有関係における管理に関する規定を読み替えて準用することとされている。

 

準用される規定は次のとおり。

 

第七条、先取特権

第八条、特別承継人の責任

第十七条から第十九条まで、共用部分の変更、管理等

第二十五条、管理者の選任及び解任

第二十六条、管理者の権限

第二十八条、委任の規定の準用

第二十九条、区分所有者の責任等

第三十条第一項及び第三項から第五項まで、と第三十一条第一項並びに第三十三条から第四十六条まで、規約及び集会

第四十七条から第五十六条の七まで、管理組合法人

の規定は、前条の場合について準用する。

 

この場合において、

 

以下は、準用した場合の条文の読み替えについての規定である。

 

これらの規定(第五十五条第一項第一号を除く。)中

「区分所有者」とあるのは「第六十五条に規定する団地建物所有者」と、

「管理組合法人」とあるのは「団地管理組合法人」と、

 

第七条第一項中

「共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設」とあるのは「第六十五条に規定する場合における当該土地若しくは附属施設(以下「土地等」という。)」と、

「区分所有権」とあるのは「土地等に関する権利、建物又は区分所有権」と、

 

読み替えると、

 

先取特権
第七条 第六十五条に規定する団地建物所有者は、第六十五条に規定する場合における当該土地若しくは附属施設(以下「土地等」という。)につき他の第六十五条に規定する団地建物所有者に対して有する債権又は規約若しくは集会の決議に基づき他の第六十五条に規定する団地建物所有者に対して有する債権について、債務者の土地等に関する権利、建物又は区分所有権(共用部分に関する権利及び敷地利用権を含む。)及び建物に備え付けた動産の上に先取特権を有する。管理者又は団地管理組合法人がその職務又は業務を行うにつき第六十五条に規定する団地建物所有者に対して有する債権についても、同様とする。

となる。

 

第十七条、第十八条第一項及び第四項並びに第十九条中

「共用部分」とあり、

 

第二十六条第一項中

「共用部分並びに第二十一条に規定する場合における当該建物の敷地及び附属施設」とあり、

 

並びに第二十九条第一項中

「建物並びにその敷地及び附属施設」とあるのは「土地等並びに第六十八条の規定による規約により管理すべきものと定められた同条第一項第一号に掲げる土地及び附属施設並びに同項第二号に掲げる建物の共用部分」と、

 

読み替えると、

 

(共用部分の変更)
第十七条 土地等並びに第六十八条の規定による規約により管理すべきものと定められた同条第一項第一号に掲げる土地及び附属施設並びに同項第二号に掲げる建物の共用部分の変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。)は、第六十五条に規定する団地建物所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。ただし、この第六十五条に規定する団地建物所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。
2 前項の場合において、土地等並びに第六十八条の規定による規約により管理すべきものと定められた同条第一項第一号に掲げる土地及び附属施設並びに同項第二号に掲げる建物の共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分の所有者の承諾を得なければならない。


(共用部分の管理)
第十八条 土地等並びに第六十八条の規定による規約により管理すべきものと定められた同条第一項第一号に掲げる土地及び附属施設並びに同項第二号に掲げる建物の共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。

 

4 土地等並びに第六十八条の規定による規約により管理すべきものと定められた同条第一項第一号に掲げる土地及び附属施設並びに同項第二号に掲げる建物の共用部分につき損害保険契約をすることは、土地等並びに第六十八条の規定による規約により管理すべきものと定められた同条第一項第一号に掲げる土地及び附属施設並びに同項第二号に掲げる建物の共用部分の管理に関する事項とみなす。

(共用部分の負担及び利益収取)
第十九条 各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、土地等並びに第六十八条の規定による規約により管理すべきものと定められた同条第一項第一号に掲げる土地及び附属施設並びに同項第二号に掲げる建物の共用部分の負担に任じ、土地等並びに第六十八条の規定による規約により管理すべきものと定められた同条第一項第一号に掲げる土地及び附属施設並びに同項第二号に掲げる建物の共用部分から生ずる利益を収取する。

 

(権限)
第二十六条 管理者は、土地等並びに第六十八条の規定による規約により管理すべきものと定められた同条第一項第一号に掲げる土地及び附属施設並びに同項第二号に掲げる建物の共用部分(次項及び第四十七条第六項において「共用部分等」という。)を保存し、集会の決議を実行し、並びに規約で定めた行為をする権利を有し、義務を負う。

 

第六十五条に規定する団地建物所有者の責任等)
第二十九条 管理者がその職務の範囲内において第三者との間にした行為につき第六十五条に規定する団地建物所有者がその責めに任ずべき割合は、第十四条に定める割合と同一の割合とする。ただし、規約で土地等並びに第六十八条の規定による規約により管理すべきものと定められた同条第一項第一号に掲げる土地及び附属施設並びに同項第二号に掲げる建物の共用部分の管理に要する経費につき負担の割合が定められているときは、その割合による。

となる。

 

第十七条第二項、第三十五条第二項及び第三項、第四十条並びに第四十四条第一項中

「専有部分」とあるのは「建物又は専有部分」と、

 

読み替えると、

 

(共用部分の変更)
第十七条 
2 前項の場合において、共用部分の変更が建物又は専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、その建物又は専有部分の所有者の承諾を得なければならない。

 

(招集の通知)
第三十五条 
2 建物又は専有部分が数人の共有に属するときは、前項の通知は、第四十条の規定により定められた議決権を行使すべき者(その者がないときは、共有者の一人)にすれば足りる。
3 第一項の通知は、第六十五条に規定する団地建物所有者が管理者に対して通知を受けるべき場所を通知したときはその場所に、これを通知しなかつたときは第六十五条に規定する団地建物所有者の所有する建物又は専有部分が所在する場所にあててすれば足りる。この場合には、同項の通知は、通常それが到達すべき時に到達したものとみなす。

(議決権行使者の指定)
第四十条 建物又は専有部分が数人の共有に属するときは、共有者は、議決権を行使すべき者一人を定めなければならない。

(占有者の意見陳述権)
第四十四条 第六十五条に規定する団地建物所有者の承諾を得て建物又は専有部分を占有する者は、会議の目的たる事項につき利害関係を有する場合には、集会に出席して意見を述べることができる。

となる。

 

第二十九条第一項、第三十八条、第五十三条第一項及び第五十六条中

第十四条に定める」とあるのは「土地等(これらに関する権利を含む。)の持分の」と、

 

読み替えると、

 

第六十五条に規定する団地建物所有者の責任等)
第二十九条 管理者がその職務の範囲内において第三者との間にした行為につき第六十五条に規定する団地建物所有者がその責めに任ずべき割合は、土地等(これらに関する権利を含む。)の持分の割合と同一の割合とする。ただし、規約で建物並びにその敷地及び附属施設の管理に要する経費につき負担の割合が定められているときは、その割合による。

(議決権)
第三十八条 各第六十五条に規定する団地建物所有者の議決権は、規約に別段の定めがない限り、土地等(これらに関する権利を含む。)の持分の割合による。

 

第六十五条に規定する団地建物所有者の責任)
第五十三条 団地管理組合法人の財産をもつてその債務を完済することができないときは、第六十五条に規定する団地建物所有者は、土地等(これらに関する権利を含む。)の持分の割合と同一の割合で、その債務の弁済の責めに任ずる。ただし、第二十九条第一項ただし書に規定する負担の割合が定められているときは、その割合による。

(残余財産の帰属)
第五十六条 解散した団地管理組合法人の財産は、規約に別段の定めがある場合を除いて、土地等(これらに関する権利を含む。)の持分の割合と同一の割合で各区分所有者に帰属する。

となる。

 

第三十条第一項及び第四十六条第二項中

「建物又はその敷地若しくは附属施設」とあるのは「土地等又は第六十八条第一項各号に掲げる物」と、

 

読み替えると、

 

(規約事項)
第三十条 土地等又は第六十八条第一項各号に掲げる物の管理又は使用に関する第六十五条に規定する団地建物所有者相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。

(規約及び集会の決議の効力)
第四十六条 
2 占有者は、土地等又は第六十八条第一項各号に掲げる物の使用方法につき、第六十五条に規定する団地建物所有者が規約又は集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う。

 

となる。

 

第三十条第三項中

「専有部分若しくは共用部分又は建物の敷地若しくは附属施設(建物の敷地又は附属施設に関する権利を含む。)」とあるのは「建物若しくは専有部分若しくは土地等(土地等に関する権利を含む。)又は第六十八条の規定による規約により管理すべきものと定められた同条第一項第一号に掲げる土地若しくは附属施設(これらに関する権利を含む。)若しくは同項第二号に掲げる建物の共用部分」と、

 

読み替えると、


(規約事項)
第三十条 
2 一部共用部分に関する事項で第六十五条に規定する団地建物所有者全員の利害に関係しないものは、第六十五条に規定する団地建物所有者全員の規約に定めがある場合を除いて、これを共用すべき第六十五条に規定する団地建物所有者の規約で定めることができる。
3 前二項に規定する規約は、建物若しくは専有部分若しくは土地等(土地等に関する権利を含む。)又は第六十八条の規定による規約により管理すべきものと定められた同条第一項第一号に掲げる土地若しくは附属施設(これらに関する権利を含む。)若しくは同項第二号に掲げる建物の共用部分につき、これらの形状、面積、位置関係、使用目的及び利用状況並びに第六十五条に規定する団地建物所有者が支払つた対価その他の事情を総合的に考慮して、第六十五条に規定する団地建物所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければならない。

 

となる。

 

第三十三条第三項、第三十五条第四項及び第四十四条第二項中

「建物内」とあるのは「団地内」と、

 

読み替えると。

 

(規約の保管及び閲覧)
第三十三条 
3 規約の保管場所は、団地内の見やすい場所に掲示しなければならない。

 

(招集の通知)
第三十五条 
4 団地内に住所を有する第六十五条に規定する団地建物所有者又は前項の通知を受けるべき場所を通知しない第六十五条に規定する団地建物所有者に対する第一項の通知は、規約に特別の定めがあるときは、建物内の見やすい場所に掲示してすることができる。この場合には、同項の通知は、その掲示をした時に到達したものとみなす。

(占有者の意見陳述権)
第四十四条 第六十五条に規定する団地建物所有者の承諾を得て専有部分を占有する者は、会議の目的たる事項につき利害関係を有する場合には、集会に出席して意見を述べることができる。
2 前項に規定する場合には、集会を招集する者は、第三十五条の規定により招集の通知を発した後遅滞なく、集会の日時、場所及び会議の目的たる事項を団地内の見やすい場所に掲示しなければならない。

となる。

 

第三十五条第五項中

「第六十一条第五項、第六十二条第一項、第六十八条第一項又は第六十九条第七項」とあるのは「第六十九条第一項又は第七十条第一項」と、

 

読み替えると。

 

(招集の通知)
第三十五条 集会の招集の通知は、会日より少なくとも一週間前に、会議の目的たる事項を示して、各第六十五条に規定する団地建物所有者に発しなければならない。ただし、この期間は、規約で伸縮することができる。
5 第一項の通知をする場合において、会議の目的たる事項が第十七条第一項、第三十一条第一項、第六十九条第一項又は第七十条第一項に規定する決議事項であるときは、その議案の要領をも通知しなければならない。

 

となる。

 

第四十六条第二項中

「占有者」とあるのは「建物又は専有部分を占有する者で第六十五条に規定する団地建物所有者でないもの」と、

 

読み替えると。

 

(規約及び集会の決議の効力)
第四十六条 
2 建物又は専有部分を占有する者で第六十五条に規定する団地建物所有者でないものは、建物又はその敷地若しくは附属施設の使用方法につき、第六十五条に規定する団地建物所有者が規約又は集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う。

 

となる。

 

第四十七条第一項中

「第三条」とあるのは「第六十五条」と、

 

読み替えると。

 

(成立等)
第四十七条 第六十五条に規定する団体は、第六十五条に規定する団地建物所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で法人となる旨並びにその名称及び事務所を定め、かつ、その主たる事務所の所在地において登記をすることによつて法人となる。

 

となる。

 

第五十五条第一項第一号中

「建物(一部共用部分を共用すべき区分所有者で構成する管理組合法人にあつては、その共用部分)」とあるのは「土地等(これらに関する権利を含む。)」と、

 

読み替えると。

 

(解散)
第五十五条 団地管理組合法人は、次の事由によつて解散する。
一 土地等(これらに関する権利を含む。)の全部の滅失

 

となる。

 

同項第二号中

「建物に専有部分が」とあるのは「土地等(これらに関する権利を含む。)が第六十五条に規定する団地建物所有者の共有で」と

読み替えるものとする。

 

読み替えると、

 

(解散)
第五十五条 団地管理組合法人は、次の事由によつて解散する。
二 土地等(これらに関する権利を含む。)が第六十五条に規定する団地建物所有者の共有でがなくなつたこと。

となる。

 

ここまでは、準用する規定の条文の読み替えである。

団地の管理に準用されない規定は次のとおり。

 

第4条2項、規約共用部分

第5条1項、規約敷地

第11条2項、共用部分の管理所有

第14条4項、共用部分の持分の割合

等を定める規約の設定、変更及び廃止。

第22条から第24条、敷地利用権

第57条から第60条、義務違反に対する措置

第61条から第64条、復旧及び建替え

これらの規定は団地内の区分所有建物について、各区分所有建物ごとにのみ適用され、これらに関する集会の決議は、団地管理組合の集会においてすることはできない。

 


(団地共用部分)

第六十七条 一団地内の附属施設たる建物(第一条に規定する建物の部分を含む。)は、前条において準用する第三十条第一項の規約により団地共用部分とすることができる。この場合においては、その旨の登記をしなければ、これをもつて三者に対抗することができない。

 

第三十条第一項は次のとおり。

 

(規約事項)
第三十条 建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。

一団地内の付属施設たる建物(区分所有建物の専有部分を含む)は、団地規約により団地共用部分とすることができる。団地共用部分であることを第三者に対抗するためには、その旨を登記することが必要である。


2 一団地内の数棟の建物の全部を所有する者は、公正証書により、前項の規約を設定することができる。


3 第十一条第一項本文及び第三項、共用部分の共有関係

並びに第十三条共用部分の使用

第十四条、共用部分の持分の割合

第十五条、共用部分の持分の処分

まで、の規定は、団地共用部分に準用する。

 

この場合において、

 

第十一条第一項本文中

「区分所有者」とあるのは「第六十五条に規定する団地建物所有者」と、

 

読み替えると、

 

(共用部分の共有関係)
第十一条 共用部分は、第六十五条に規定する団地建物所有者全員の共有に属する。ただし、一部共用部分は、これを共用すべ第六十五条に規定する団地建物所有者きの共有に属する。

 

となる。

 

第十四条第一項及び第十五条中「専有部分」とあるのは「建物又は専有部分」と読み替えるものとする。

 

読み替えると、

 

(共用部分の持分の割合)
第十四条 各共有者の持分は、その有する建物又は専有部分の床面積の割合による。

(共用部分の持分の処分)
第十五条 共有者の持分は、その有する建物又は専有部分の処分に従う。
2 共有者は、この法律に別段の定めがある場合を除いて、その有する建物又は専有部分と分離して持分を処分することができない。

 

となる。まとめると次のようになる。

 

団地共用部分は、団地建物所有者全員の共有に属し、その持分は、その有する建物又は専有部分の床面積の割合による。ただし、団地の規約で別段の定めをすることができる。

各共有者は、団地共用部分をその用法に従い使用することができる。

団地共用部分の各共有者の持分は、その有する建物又は専有部分の処分に従い、共有者は、その有する建物又は専有部分を分離してその持分を処分することができない。

 

 

(規約の設定の特例)
第六十八条 次の物につき第六十六条において準用する第三十条第一項の規約を定めるには、第一号に掲げる土地又は附属施設にあつては当該土地の全部又は附属施設の全部につきそれぞれ共有者の四分の三以上でその持分の四分の三以上を有するものの同意、第二号に掲げる建物にあつてはその全部につきそれぞれ第三十四条の規定による集会における区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による決議があることを要する。

 

第34条の規定は次のとおり。

 

(集会の招集)
第三十四条 集会は、管理者が招集する。
2 管理者は、少なくとも毎年一回集会を招集しなければならない。
3 区分所有者の五分の一以上で議決権の五分の一以上を有するものは、管理者に対し、会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求することができる。ただし、この定数は、規約で減ずることができる。
4 前項の規定による請求がされた場合において、二週間以内にその請求の日から四週間以内の日を会日とする集会の招集の通知が発せられなかつたときは、その請求をした区分所有者は、集会を招集することができる。
5 管理者がないときは、区分所有者の五分の一以上で議決権の五分の一以上を有するものは、集会を招集することができる。ただし、この定数は、規約で減ずることができる。


一 一団地内の土地又は附属施設(これらに関する権利を含む。)が当該団地内の一部の建物の所有者(専有部分のある建物にあつては、区分所有者)の共有に属する場合における当該土地又は附属施設(専有部分のある建物以外の建物の所有者のみの共有に属するものを除く。)


二 当該団地内の専有部分のある建物

 


2 第三十一条第二項の規定は、前項第二号に掲げる建物の一部共用部分に関する事項で区分所有者全員の利害に関係しないものについての同項の集会の決議に準用する。

 

第31条第2項は次のとおり。

 

(規約の設定、変更及び廃止)
第三十一条 
2 前条第二項に規定する事項についての区分所有者全員の規約の設定、変更又は廃止は、当該一部共用部分を共用すべき区分所有者の四分の一を超える者又はその議決権の四分の一を超える議決権を有する者が反対したときは、することができない。

 

前条第2項は、第30条第2項で、次のとおり。

 

(規約事項)
第三十条 
2 一部共用部分に関する事項で区分所有者全員の利害に関係しないものは、区分所有者全員の規約に定めがある場合を除いて、これを共用すべき区分所有者の規約で定めることができる。

 

以上をまとめると、以下のようになる。

 

団地の規約による設定、変更又は廃止は、団地建物所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による団地の集会の決議によってする。

 

団地管理組合は、団地建物所有者の共有に属する団地内の土地及び附属施設(これらに関する権利を含む)を当然に管理するが、次の物については、団地の規約で定めることにより、団地管理組合が管理することができる。

 

一 一団地内の土地又は附属施設(これらに関する権利を含む。)が当該団地内の一部の建物の所有者(専有部分のある建物にあつては、区分所有者)の共有に属する場合における当該土地又は附属施設(専有部分のある建物以外の建物の所有者のみの共有に属するものを除く。)

 

これらの土地又は附属施設について団地の規約を定めるには、当該土地の全部又は附属施設の全部につき、それぞれ共有者の4分の3以上でその持分の4分の3以上を有するものの同意が必要である。

 

二 当該団地内の専有部分のある建物

 

これらの専有部分のある建物について団地の規約を定めるには、その全部につき、それぞれ各棟の管理組合の集会で区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による決議が必要である。

 

規約により団地管理組合が管理することと定めたときは、その団地の規約を変更、又は廃止しない限り、これらを棟の管理組合が管理することはできない。

 

 

平成14年の法改正により、団地内建物の建替えについて、各棟ごとの建替えの第69条と一括建替えの第70条の制度が併存して新設された。

 

(団地内の建物の建替え承認決議)
第六十九条 一団地内にある数棟の建物(以下この条及び次条において「団地内建物」という。)の全部又は一部が専有部分のある建物であり、かつ、その団地内の特定の建物(以下この条において「特定建物」という。)の所在する土地(これに関する権利を含む。)が当該団地内建物の第六十五条に規定する団地建物所有者(以下この条において単に「団地建物所有者」という。)の共有に属する場合においては、次の各号に掲げる区分に応じてそれぞれ当該各号に定める要件に該当する場合であつて当該土地(これに関する権利を含む。)の共有者である当該団地内建物の団地建物所有者で構成される同条に規定する団体又は団地管理組合法人の集会において議決権の四分の三以上の多数による承認の決議(以下「建替え承認決議」という。)を得たときは、当該特定建物の団地建物所有者は、当該特定建物を取り壊し、かつ、当該土地又はこれと一体として管理若しくは使用をする団地内の土地(当該団地内建物の団地建物所有者の共有に属するものに限る。)に新たに建物を建築することができる。


一 当該特定建物が専有部分のある建物である場合 その建替え決議又はその区分所有者の全員の同意があること。


二 当該特定建物が専有部分のある建物以外の建物である場合 その所有者の同意があること。

 


2 前項の集会における各団地建物所有者の議決権は、第六十六条において準用する第三十八条の規定にかかわらず、第六十六条において準用する第三十条第一項の規約に別段の定めがある場合であつても、当該特定建物の所在する土地(これに関する権利を含む。)の持分の割合によるものとする。

 


3 第一項各号に定める要件に該当する場合における当該特定建物の団地建物所有者は、建替え承認決議においては、いずれもこれに賛成する旨の議決権の行使をしたものとみなす。ただし、同項第一号に規定する場合において、当該特定建物の区分所有者が団地内建物のうち当該特定建物以外の建物の敷地利用権に基づいて有する議決権の行使については、この限りでない。

 


4 第一項の集会を招集するときは、第六十六条において準用する第三十五条第一項の通知は、同項の規定にかかわらず、当該集会の会日より少なくとも二月前に、同条第五項に規定する議案の要領のほか、新たに建築する建物の設計の概要(当該建物の当該団地内における位置を含む。)をも示して発しなければならない。ただし、この期間は、第六十六条において準用する第三十条第一項の規約で伸長することができる。

 


5 第一項の場合において、建替え承認決議に係る建替えが当該特定建物以外の建物(以下この項において「当該他の建物」という。)の建替えに特別の影響を及ぼすべきときは、次の各号に掲げる区分に応じてそれぞれ当該各号に定める者が当該建替え承認決議に賛成しているときに限り、当該特定建物の建替えをすることができる。


一 当該他の建物が専有部分のある建物である場合 第一項の集会において当該他の建物の区分所有者全員の議決権の四分の三以上の議決権を有する区分所有者


二 当該他の建物が専有部分のある建物以外の建物である場合 当該他の建物の所有者

 


6 第一項の場合において、当該特定建物が二以上あるときは、当該二以上の特定建物の団地建物所有者は、各特定建物の団地建物所有者の合意により、当該二以上の特定建物の建替えについて一括して建替え承認決議に付することができる。

 


7 前項の場合において、当該特定建物が専有部分のある建物であるときは、当該特定建物の建替えを会議の目的とする第六十二条第一項の集会において、当該特定建物の区分所有者及び議決権の各五分の四以上の多数で、当該二以上の特定建物の建替えについて一括して建替え承認決議に付する旨の決議をすることができる。この場合において、その決議があつたときは、当該特定建物の団地建物所有者(区分所有者に限る。)の前項に規定する合意があつたものとみなす。

 

 


(団地内の建物の一括建替え決議)
第七十条 団地内建物の全部が専有部分のある建物であり、かつ、当該団地内建物の敷地(団地内建物が所在する土地及び第五条第一項の規定により団地内建物の敷地とされた土地をいい、これに関する権利を含む。以下この項及び次項において同じ。)が当該団地内建物の区分所有者の共有に属する場合において、当該団地内建物について第六十八条第一項(第一号を除く。)の規定により第六十六条において準用する第三十条第一項の規約が定められているときは、第六十二条第一項の規定にかかわらず、当該団地内建物の敷地の共有者である当該団地内建物の区分所有者で構成される第六十五条に規定する団体又は団地管理組合法人の集会において、当該団地内建物の区分所有者及び議決権の各五分の四以上の多数で、当該団地内建物につき一括して、その全部を取り壊し、かつ、当該団地内建物の敷地(これに関する権利を除く。以下この項において同じ。)若しくはその一部の土地又は当該団地内建物の敷地の全部若しくは一部を含む土地(第三項第一号においてこれらの土地を「再建団地内敷地」という。)に新たに建物を建築する旨の決議(以下この条において「一括建替え決議」という。)をすることができる。ただし、当該集会において、当該各団地内建物ごとに、それぞれその区分所有者の三分の二以上の者であつて第三十八条に規定する議決権の合計の三分の二以上の議決権を有するものがその一括建替え決議に賛成した場合でなければならない。

 

一括建替え決議を行うために必要な要件は、次のとおり。

❶団地内建物の全部が区分所有建物

❷団地内建物の敷地等が当該団地建物の区分所有者の共有に属する

団地内の各建物が団地管理組合の規約によりその管理の対象とされている

 

団地管理組合の集会では5分の4以上の賛成が得られても、一棟についてだけ3分の2以上の賛成が得られなかった場合、一括建替えは不可能となる。

 


2 前条第二項の規定は、前項本文の各区分所有者の議決権について準用する。

 

この場合において、

 

前条第二項中

「当該特定建物の所在する土地(これに関する権利を含む。)」とあるのは、「当該団地内建物の敷地」と

読み替えるものとする。

 


3 団地内建物の一括建替え決議においては、次の事項を定めなければならない。


一 再建団地内敷地の一体的な利用についての計画の概要


二 新たに建築する建物(以下この項において「再建団地内建物」という。)の設計の概要


三 団地内建物の全部の取壊し及び再建団地内建物の建築に要する費用の概算額


四 前号に規定する費用の分担に関する事項


五 再建団地内建物の区分所有権の帰属に関する事項

 


4 第六十二条第三項から第八項まで、建替え決議

第六十三条区分所有権等の売渡し請求等及び

第六十四条、建替えに関する合意

の規定は、団地内建物の一括建替え決議について準用する。

 

この場合において、

 

第六十二条第三項中

「前項第三号及び第四号」とあるのは「第七十条第三項第四号及び第五号」と、

 

読み替えると、

 

(建替え決議)
第六十二条 
3 第七十条第三項第四号及び第五号事項のは、各区分所有者の衡平を害しないように定めなければならない。

となる。

 

同条第四項中

「第一項に規定する」とあるのは「第七十条第一項に規定する」と、

「第三十五条第一項」とあるのは「第六十六条において準用する第三十五条第一項」と、

「規約」とあるのは「第六十六条において準用する第三十条第一項の規約」と、

 

読み替えると、

 

(建替え決議)
第六十二条 
4 第七十条第一項に規定する決議事項を会議の目的とする集会を招集するときは、第六十六条において準用する第三十五条第一項の通知は、同項の規定にかかわらず、当該集会の会日より少なくとも二月前に発しなければならない。ただし、この期間は、第六十六条において準用する第三十条第一項の規約で伸長することができる。

 

となる。

 

同条第五項中

「第三十五条第一項」とあるのは「第六十六条において準用する第三十五条第一項」と、

 

読み替えると、

 

(建替え決議)
第六十二条 
5 前項に規定する場合において、第六十六条において準用する第三十五条第一項の通知をするときは、同条第五項に規定する議案の要領のほか、次の事項をも通知しなければならない。
一 建替えを必要とする理由
二 建物の建替えをしないとした場合における当該建物の効用の維持又は回復(建物が通常有すべき効用の確保を含む。)をするのに要する費用の額及びその内訳
三 建物の修繕に関する計画が定められているときは、当該計画の内容
四 建物につき修繕積立金として積み立てられている金額

となる。

 

同条第七項中

「第三十五条第一項から第四項まで及び第三十六条」とあるのは「第六十六条において準用する第三十五条第一項から第四項まで及び第三十六条」と、

「第三十五条第一項ただし書」とあるのは「第六十六条において準用する第三十五条第一項ただし書」と、

 

読み替えると、

 

(建替え決議)
第六十二条 

7 第六十六条において準用する第三十五条第一項から第四項まで及び第三十六条の規定は、前項の説明会の開催について準用する。この場合において、第六十六条において準用する第三十五条第一項ただし書中「伸縮する」とあるのは、「伸長する」と読み替えるものとする。

 

となる。

 

同条第八項中

「前条第六項」とあるのは「第六十一条第六項」と

読み替えるものとする。

 

読み替えると、

 

(建替え決議)
第六十二条 
8 第六十一条第六項の規定は、建替え決議をした集会の議事録について準用する。

 

となる。

 

第63条と第64条は次のとおり。


(区分所有権等の売渡し請求等)
第六十三条 建替え決議があつたときは、集会を招集した者は、遅滞なく、建替え決議に賛成しなかつた区分所有者(その承継人を含む。)に対し、建替え決議の内容により建替えに参加するか否かを回答すべき旨を書面で催告しなければならない。
2 前項に規定する区分所有者は、同項の規定による催告を受けた日から二月以内に回答しなければならない。
3 前項の期間内に回答しなかつた第一項に規定する区分所有者は、建替えに参加しない旨を回答したものとみなす。
4 第二項の期間が経過したときは、建替え決議に賛成した各区分所有者若しくは建替え決議の内容により建替えに参加する旨を回答した各区分所有者(これらの者の承継人を含む。)又はこれらの者の全員の合意により区分所有権及び敷地利用権を買い受けることができる者として指定された者(以下「買受指定者」という。)は、同項の期間の満了の日から二月以内に、建替えに参加しない旨を回答した区分所有者(その承継人を含む。)に対し、区分所有権及び敷地利用権を時価で売り渡すべきことを請求することができる。建替え決議があつた後にこの区分所有者から敷地利用権のみを取得した者(その承継人を含む。)の敷地利用権についても、同様とする。
5 前項の規定による請求があつた場合において、建替えに参加しない旨を回答した区分所有者が建物の明渡しによりその生活上著しい困難を生ずるおそれがあり、かつ、建替え決議の遂行に甚だしい影響を及ぼさないものと認めるべき顕著な事由があるときは、裁判所は、その者の請求により、代金の支払又は提供の日から一年を超えない範囲内において、建物の明渡しにつき相当の期限を許与することができる。
6 建替え決議の日から二年以内に建物の取壊しの工事に着手しない場合には、第四項の規定により区分所有権又は敷地利用権を売り渡した者は、この期間の満了の日から六月以内に、買主が支払つた代金に相当する金銭をその区分所有権又は敷地利用権を現在有する者に提供して、これらの権利を売り渡すべきことを請求することができる。ただし、建物の取壊しの工事に着手しなかつたことにつき正当な理由があるときは、この限りでない。
7 前項本文の規定は、同項ただし書に規定する場合において、建物の取壊しの工事の着手を妨げる理由がなくなつた日から六月以内にその着手をしないときに準用する。この場合において、同項本文中「この期間の満了の日から六月以内に」とあるのは、「建物の取壊しの工事の着手を妨げる理由がなくなつたことを知つた日から六月又はその理由がなくなつた日から二年のいずれか早い時期までに」と読み替えるものとする。


(建替えに関する合意)
第六十四条 建替え決議に賛成した各区分所有者、建替え決議の内容により建替えに参加する旨を回答した各区分所有者及び区分所有権又は敷地利用権を買い受けた各買受指定者(これらの者の承継人を含む。)は、建替え決議の内容により建替えを行う旨の合意をしたものとみなす。

 

以上、区分所有法  第二章 団地 第六十五条(団地建物所有者の団体)  第六十六条(建物の区分所有に関する規定の準用) 第六十七条(団地共用部分) 第六十八条(規約の設定の特例) 第六十九条 (団地内の建物の建替え承認決議)第七十条(団地内の建物の一括建替え決議) をまとめてみました。今年の11月25日に行われるマンション管理士試験に向けて日々学習しています。その学習した知識をブログに書き、知識の確認と定着を試みようとしています。

 

f:id:BLOOK69:20181020155026j:image